Fix & Flip
Financiamiento para comprarla, renovarla y venderla
Un préstamo fix and flip financia la compra y la renovación juntas, por los meses que usted sea dueño de la propiedad. Se juzga por el trato — lo que paga, lo que cuesta el trabajo y lo que debería valer al terminar — mucho más que por sus declaraciones de impuestos.
Las operaciones que califican pueden cerrarse en tan solo 24 a 48 horas.
Con el expediente completo y el título limpio.
Paso 1 de 5
Sus datos
¿Dónde lo localizamos?
Para enviarle sus opciones y responder preguntas.
Guardamos sus datos en cuanto continúa, para que nunca tenga que empezar de nuevo.
Cómo funciona un préstamo fix & flip
Dos cifras deciden todo: su costo total (precio de compra más presupuesto de renovación) y el valor después de reparar — lo que la propiedad terminada debería venderse. Los prestamistas limitan el préstamo contra ambas, y el tope más bajo es el que manda.
El dinero de la renovación casi nunca se entrega al cierre. Se retiene y se libera en desembolsos conforme el trabajo se inspecciona y completa, lo que protege al prestamista y mantiene el presupuesto honesto. Usted financia cada etapa y se le reembolsa.
Son préstamos a corto plazo, normalmente de solo interés, pensados para pagarse cuando venda o refinancie a un préstamo más largo. La salida es parte de la suscripción: el prestamista quiere saber cómo regresa su dinero antes de prestarlo.
Lo que los prestamistas realmente revisan
Valor después de reparar
Respaldado por ventas comparables, no por un precio de lista. Un ARV débil es la razón más común de que un flip se recorte o se rechace.
Costo total del proyecto
Compra más renovación. El apalancamiento se fija contra esto y contra el ARV, y cada prestamista publica sus propios máximos.
Experiencia
Proyectos completados en los últimos años. Los primerizos sí obtienen financiamiento, generalmente con menos apalancamiento y tasa más alta.
Crédito
La mayoría de los programas publica un puntaje mínimo. Afecta el precio y el apalancamiento más seguido de lo que decide un sí o un no.
Efectivo para cerrar
La diferencia entre el préstamo y el costo total, más puntos, costos de cierre y una reserva para mantener la propiedad.
El alcance del trabajo
Un presupuesto por partidas. Un prestamista que libera desembolsos necesita saber qué paga cada uno.
Preguntas que nos hacen
¿Cuánto de la compra y la renovación se puede financiar?
Varía por prestamista y por trato. Cada prestamista fija su máximo como porcentaje del costo total y del valor después de reparar, y el menor de los dos manda. Díganos sus cifras y le mostramos lo que los prestamistas de nuestra mesa publican.
¿Necesito experiencia?
No siempre. Varios prestamistas atienden a inversionistas primerizos, generalmente con menos apalancamiento y precio más alto. La experiencia influye en los términos más que como una barrera.
¿Qué tan rápido puede cerrar?
Depende del prestamista, del avalúo, del título y de qué tan completo esté su expediente. Le diremos lo que ese prestamista dice sobre sus propios tiempos, en lugar de citar un promedio.
¿El dinero de la renovación se entrega por adelantado?
Normalmente no. Se retiene y se libera en desembolsos conforme el trabajo se completa e inspecciona. El calendario lo fija el prestamista.
¿Y si la propiedad no avalúa a mi ARV?
El préstamo se reduce a lo que el avalúo respalde, lo que significa más efectivo de su parte. Por eso preferimos ver sus comparables antes de que firme el contrato.
¿Cobran por revisar un trato?
No. Envíe las cifras y le diremos con honestidad si se puede colocar.
Cuánto se puede financiar
Lo más alto que publican los 5 prestamistas citados en nuestra mesa para este producto. Se aplica el tope más bajo que corresponda a su trato.
Hasta
100%
Del costo total
compra más renovación
Hasta
80%
Del valor después de reparar
lo que debería valer terminada
Hasta
80%
Del valor actual
en un refinanciamiento
Maximums, no lo que obtiene todo el mundo: el apalancamiento más alto se reserva para los expedientes más sólidos, y lo que esté disponible depende del prestamista, la propiedad, su experiencia y su crédito. No es una oferta — los términos los fija un prestamista por escrito tras la suscripción.
Para quién es un préstamo fix & flip
- Inversionistas que compran una propiedad que necesita trabajo antes de venderse o rentarse.
- Primerizos — varios prestamistas los escriben, generalmente con menos apalancamiento.
- Operadores con experiencia que quieren la compra y la renovación en un solo préstamo.
- Compradores en subasta o con contrato corto, donde un banco no alcanza a moverse.
- Quien tiene declaraciones de impuestos que no reflejan lo que realmente puede pagar.
Para qué los usa la gente
- Comprar una casa deteriorada, renovarla y venderla.
- Comprar, renovar y luego refinanciar a un préstamo de renta en lugar de vender.
- Financiar solo la renovación de una propiedad que ya tiene.
- Compras en subasta con ventana de cierre corta.
- Una propiedad que un prestamista convencional no toca por su condición.
- Una reconstrucción parcial donde la estructura queda pero todo lo interior cambia.
Las palabras que usan los prestamistas, en español claro
Dos de estas deciden su préstamo. Las demás deciden qué tan bien va el proceso.
- ARV
- Valor después de reparar. Lo que la propiedad debería valer al terminar el trabajo, respaldado por ventas comparables — no por un precio de lista ni por su opinión.
- LTC
- Préstamo a costo. El préstamo como porcentaje de su costo total, que es el precio de compra más el presupuesto de renovación. Un prestamista con tope de 90% LTC sobre un costo total de $400,000 prestaría $360,000.
- LTV
- Préstamo a valor. El préstamo contra lo que la propiedad vale hoy, usado más en un refinanciamiento que en una compra.
- Desembolso (draw)
- Una liberación de dinero de renovación después de que parte de la obra se completa e inspecciona. Usted paga la etapa y luego se le reembolsa.
- Alcance de obra
- Un presupuesto por partidas de la renovación. El prestamista libera desembolsos contra él, así que debe ser real y no una cifra redonda.
- Solo interés
- Paga solo interés cada mes, no capital. Es lo estándar en estos préstamos porque son cortos.
- Costos de mantenimiento
- Lo que le cuesta ser dueño mientras trabaja: interés, impuestos, seguro, servicios. Lo que más subestiman los primerizos.
- Salida
- Cómo se paga el préstamo — una venta o un refinanciamiento a un préstamo más largo. Los prestamistas suscriben la salida, no solo la compra.
Cómo funciona la aritmética
Aritmética ilustrativa para mostrar cómo un prestamista dimensiona un flip, con números redondos. No es una oferta, ni una cotización, ni términos disponibles para nadie en particular — las cifras reales dependen del prestamista, la propiedad y su expediente.
Manda el costo
Compra $300,000, renovación $80,000, así que el costo total es $380,000. ARV $500,000. Si un prestamista tiene tope de 90% del costo, son $342,000; si además limita al 70% del ARV, son $350,000. Gana la cifra menor, así que el préstamo es $342,000 y usted aporta los $38,000 de diferencia más puntos y costos de cierre.
Manda el ARV
La misma compra, pero la renovación es $140,000 y el ARV solo $520,000. El costo es $440,000; el 90% son $396,000, pero el 70% del ARV son $364,000. Ahora muerde el tope de ARV y usted aporta $76,000 — el mismo trato, un cheque muy distinto.
Los desembolsos, en la práctica
En el primer trato el prestamista podría fondear la compra al cierre y retener los $80,000 de renovación. Usted completa la demolición, pide un desembolso, un inspector lo confirma y se libera esa porción. Usted financia cada etapa primero y se le reembolsa después.
Lo que la salida tiene que cubrir
Al vender, el préstamo, el interés pagado mientras la tuvo, los puntos, ambos juegos de costos de cierre y los costos de venta salen del precio antes de que algo sea utilidad. Un trato que solo funciona si todo sale perfecto es un trato sin margen.
Lo que le van a pedir
Nueve cosas para empezar. Note que no hay declaraciones de impuestos — el trato hace casi toda la calificación.
- El contrato de compra, con cesiones o modificaciones
- Un alcance de obra por partidas con el presupuesto de renovación
- Identificación con foto de cada persona en el préstamo
- Autorización para consultar crédito
- Comprobante de fondos para su parte y las reservas
- Estados de cuenta bancarios recientes
- Los papeles de su LLC: artículos de organización, acuerdo operativo, carta del EIN
- Historial de proyectos anteriores, si lo tiene
- Datos y licencia del contratista, donde el prestamista lo exija
De la consulta al cierre
- 1
Cuéntenos el trato
Precio de compra, presupuesto de renovación, valor después de reparar y dónde está. Con eso vemos qué prestamistas encajan antes de que alguien consulte crédito.
- 2
Lo dimensionamos contra los topes
Corremos sus cifras contra lo que publican nuestros prestamistas para costo y valor después de reparar, para que conozca su efectivo probable al cierre temprano y no el día antes.
- 3
Solicitud y documentos
La lista corta de arriba, subida a su propia página. La mayoría de los expedientes se atoran aquí, no en suscripción.
- 4
Valuación
El prestamista ordena un avalúo u opinión de corredor, normalmente con cifra tal cual y después de reparar. Aquí es donde aparece un ARV optimista.
- 5
Suscripción y condiciones
El prestamista revisa el trato, su expediente, el alcance de obra y la salida. Regresan condiciones; las trabajamos con usted.
- 6
Cierre y luego desembolsos
La compra se fondea. El dinero de renovación se retiene y se libera en desembolsos conforme la obra se completa e inspecciona.
Lo que sale mal
Un ARV que nadie puede respaldar
La razón más común de que un flip se recorte. Si las comparables no respaldan su número, el préstamo se reduce y la diferencia sale de usted — normalmente descubierto tarde.
Olvidar los costos de mantenimiento
Interés, impuestos, seguro y servicios por los meses que la tenga. En un proyecto de seis meses es dinero real y sale de la utilidad.
Un presupuesto de renovación sin partidas
'$80,000 de trabajo' no es un alcance. El prestamista libera desembolsos contra una lista, así que un presupuesto vago retrasa el primer desembolso.
Esperar el dinero de renovación al cierre
Casi siempre se retiene y se libera por etapas. Usted necesita financiar la primera etapa.
Sin salida, o con una sola
Un plan que solo funciona si se vende a precio completo en noventa días es frágil. Los prestamistas preguntan qué pasa si no, y usted también debería.
Subestimar el efectivo al cierre
No es solo la diferencia entre préstamo y costo — también son puntos, costos de cierre y reservas para el mantenimiento. Pida la cifra completa temprano.
Financiamiento relacionado
- Dinero duro →El mismo dinero basado en el activo, cuando el trato no es estrictamente una renovación.
- Dinero privado →De dónde viene el capital, y por qué la decisión puede ser más rápida.
- DSCR / renta →Si decide conservarla y refinanciar en lugar de vender.
- Construcción nueva →Cuando no hay nada todavía, o la estructura se demuele.
Cuéntenos del trato
Cuatro pasos cortos. Cifras aproximadas están bien — estamos definiendo a qué prestamistas llevarlo.
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Sus datos
¿Dónde lo localizamos?
Para enviarle sus opciones y responder preguntas.
Guardamos sus datos en cuanto continúa, para que nunca tenga que empezar de nuevo.
Esto no es una oferta ni una aprobación. Los términos los fija un prestamista, por escrito, después de la suscripción, y varían según el prestamista, la propiedad y su expediente.
¿Tiene una propiedad bajo contrato?
Envíenos la dirección y las cifras. Le responderemos con las opciones que nuestros prestamistas publican para un trato como el suyo.