Construcción Nueva
Dinero para el terreno y la obra, liberado conforme construye
Un préstamo de construcción financia un proyecto que todavía no existe. Se suscribe según los planos, el presupuesto y lo que el edificio terminado debería valer — y el dinero llega por etapas, igual que el trabajo.
Paso 1 de 5
Sus datos
¿Dónde lo localizamos?
Para enviarle sus opciones y responder preguntas.
Guardamos sus datos en cuanto continúa, para que nunca tenga que empezar de nuevo.
Cómo funciona un préstamo de construcción
El préstamo se dimensiona contra dos cosas: el costo total del proyecto — terreno, costos duros, costos blandos, contingencia — y el valor terminado una vez construido. Como en un flip, cada prestamista limita contra ambos y el tope menor manda.
El financiamiento se libera en desembolsos. Usted o su constructor completan una etapa, un inspector la verifica, y esa porción se libera. Nadie entrega el presupuesto completo al cierre, y el prestamista pedirá un presupuesto por partidas y un calendario antes del primer desembolso.
Durante la construcción normalmente paga solo interés sobre lo efectivamente desembolsado, no sobre el préstamo completo. Al terminar, el edificio se vende o se refinancia a financiamiento permanente — y los prestamistas quieren saber cuál de las dos es el plan antes de empezar.
Lo que los prestamistas realmente revisan
Experiencia del constructor
Proyectos completados de tamaño y tipo similares, suyos o de su contratista general. Pesa mucho en construcción desde cero.
Planos y permisos
Qué tan avanzadas están las aprobaciones. Un proyecto listo para construir con permisos en mano es otro expediente que un concepto.
El presupuesto
Un desglose de costos por partidas con contingencia. Los prestamistas lo comparan con lo que la obra debería costar en ese mercado.
Valor terminado
Respaldado por ventas comparables o, si es propiedad de ingreso, por ingreso proyectado. Esto fija el techo del préstamo.
Su aportación
Capital en el terreno y efectivo al proyecto. El financiamiento de construcción espera riesgo propio real.
La salida
Venta o refinanciamiento permanente, y si las cifras funcionan al final del plazo.
Preguntas que nos hacen
¿Se puede incluir la compra del terreno?
A menudo sí — muchos programas financian terreno y construcción juntos, sujeto al tope del prestamista sobre el costo total. El terreno que ya posee puede contar como su aportación.
¿Necesito un contratista general con licencia?
La mayoría lo exige, y revisará su licencia, seguro y trayectoria. Existen programas para dueño-constructor pero son bastante más raros.
¿Cómo funcionan los desembolsos?
Completa una etapa, solicita el desembolso, una inspección verifica la obra y se liberan los fondos. El número de desembolsos y el proceso los fija el prestamista.
¿Pago interés sobre todo el préstamo desde el día uno?
Normalmente no. El interés suele cobrarse sobre el saldo desembolsado, así que el pago crece conforme avanza el proyecto. Confírmelo con el prestamista.
¿Qué pasa si la obra se pasa del presupuesto?
La contingencia debe absorberlo, y más allá de eso el faltante suele ser suyo. Por eso los prestamistas prueban el presupuesto antes de fondear.
¿Y si quiero quedarme la propiedad?
Entonces la salida es un refinanciamiento y no una venta, normalmente a un préstamo de largo plazo como un DSCR. Planee la salida antes de empezar.
Cuánto se puede financiar
Lo más alto que publican los 1 prestamistas citados en nuestra mesa para este producto. Se aplica el tope más bajo que corresponda a su trato.
Hasta
95%
Del costo total
compra más renovación
Hasta
80%
Del valor actual
en un refinanciamiento
Maximums, no lo que obtiene todo el mundo: el apalancamiento más alto se reserva para los expedientes más sólidos, y lo que esté disponible depende del prestamista, la propiedad, su experiencia y su crédito. No es una oferta — los términos los fija un prestamista por escrito tras la suscripción.
Para quién es esta página
- Constructores e inversionistas que levantan una casa nueva o un desarrollo pequeño.
- Dueños que construyen en terreno que ya tienen.
- Inversionistas que llevan una propiedad a obra negra en lugar de refrescarla.
- Desarrolladores de multifamiliar pequeño o uso mixto.
- Cualquiera cuyo proyecto es demasiado pesado para un préstamo de rehabilitación estándar.
Qué cubre este financiamiento
- El terreno, donde se compra como parte del proyecto.
- Obra horizontal — limpieza, servicios, preparación del sitio.
- La construcción misma, liberada por etapas conforme se completa.
- Una remodelación total que va más allá de lo cosmético.
- Costos suaves: planos, permisos, ingeniería, donde el prestamista lo permita.
- El interés durante la construcción, en algunas estructuras.
Las palabras que va a escuchar, en español claro
El crédito de construcción tiene más piezas móviles que cualquier otro producto de este sitio. Estas son las que deciden cómo corre un proyecto.
- Calendario de desembolsos
- El plan para liberar dinero por etapas conforme se completa la obra. Se acuerda al inicio y gobierna su flujo durante toda la construcción.
- Inspección
- Alguien visita y confirma que la etapa está realmente terminada antes de liberar el siguiente desembolso. Presupueste el tiempo.
- Reembolso
- La mayoría de los desembolsos le devuelven el dinero de obra ya hecha y ya pagada. Usted carga el costo primero — la sorpresa más grande para quien construye por primera vez.
- Costos duros
- Materiales y mano de obra. Lo que casi todos quieren decir cuando dicen presupuesto de obra.
- Costos suaves
- Planos, permisos, ingeniería, levantamientos, legal. Dinero real, a menudo una parte importante, y no todo prestamista lo financia.
- Contingencia
- Una reserva dentro del presupuesto para lo que sale mal. Los prestamistas la esperan; los proyectos sin ella se detienen.
- Reserva de interés
- El interés durante la obra, fondeado del préstamo en lugar de salir de su bolsillo. No todas las estructuras lo incluyen.
- Certificado de ocupación
- El documento que dice que el edificio puede habitarse o usarse. Su salida normalmente no puede completarse sin él.
- Retención
- Una parte de cada pago que se retiene hasta que la obra esté terminada y aceptada.
- Préstamo de salida
- El financiamiento permanente que paga el préstamo de construcción cuando el edificio está listo.
Cómo suelen armarse
Estructuras ilustrativas, para mostrar cómo se arman los expedientes de construcción y qué pesa un prestamista. No son ofertas, ni cotizaciones, ni términos disponibles para nadie en particular — las cifras y estructuras varían por prestamista y por proyecto.
Terreno más obra, un préstamo
Un constructor comprando un lote y levantando una casa. El terreno se fondea al cierre y la obra se libera en desembolsos contra un calendario acordado antes de la primera palada.
Construir en terreno propio
Donde el terreno es propio y libre, su valor puede contar hacia el capital del proyecto. Eso suele hacer el expediente bastante más fácil.
Una remodelación total
A obra negra, con instalaciones nuevas en todo. Lo bastante pesada para que un préstamo de rehabilitación estándar no encaje, así que se evalúa como una construcción.
Construir para rentar, no para vender
La salida es un DSCR o un préstamo permanente y no una venta. Los prestamistas quieren ver que la salida es realista antes de fondear la obra.
Qué preparar
Los expedientes de construcción son los más pesados en documentos que gestionamos, y donde la preparación acorta el calendario de forma más evidente.
- Planos y especificaciones
- Un presupuesto línea por línea — no una cifra redonda
- El contrato del constructor y su propio historial
- Permisos, o evidencia de en qué punto están
- El contrato de compra, o prueba de que el terreno es suyo
- Un calendario de obra realista
- Valores comparables de obra terminada en la zona
- Su historial en proyectos anteriores
- Papeles de la entidad: artículos, acuerdo operativo, carta del EIN
- Comprobante de fondos para su aportación y la contingencia
- Cotización de seguro de obra en construcción
- Su plan de salida — venta, o el préstamo permanente que la saca
De la solicitud al certificado de ocupación
- 1
El proyecto
Qué construye, dónde, en qué terreno, y cuánto valdrá terminado.
- 2
El presupuesto y el calendario
Línea por línea. Una cifra redonda es el camino más rápido a un expediente lento.
- 3
El constructor
Quién hace la obra, y qué ha terminado antes. En un préstamo de construcción también se evalúa al constructor.
- 4
Suscripción y avalúo
La propiedad se avalúa sobre el valor terminado, contra planos y no contra lo que hoy existe.
- 5
Cierre
La parte del terreno se fondea, se fija el calendario de desembolsos y arranca la obra.
- 6
Desembolsos
Obra, inspección, reembolso — repitiéndose durante la construcción. Su propio efectivo cubre el hueco entre hacer y cobrar.
- 7
Terminación y salida
Certificado de ocupación, y luego la venta o el préstamo permanente que paga el financiamiento de construcción.
Lo que sale mal
No planear el reembolso
Los desembolsos normalmente le devuelven obra ya hecha. Si no puede flotar una etapa, la obra se detiene entre desembolsos.
Un presupuesto sin contingencia
Algo siempre cuesta más. Un proyecto sin reserva convierte una sorpresa de $15,000 en una obra parada.
Subestimar el calendario
Permisos, clima y oficios se recorren. Un calendario optimista se paga en interés mientras sostiene la obra.
Un constructor sin historial
El prestamista lo evalúa a él además de a usted. Un constructor que no puede mostrar obra terminada es un problema en el expediente.
Ignorar los costos suaves
Planos, permisos, ingeniería y levantamientos son dinero real, y no todo prestamista los financia.
No tener salida antes de empezar
¿Vender a quién, o refinanciar a qué? Decídalo antes de la primera palada, no en el certificado de ocupación.
Financiamiento relacionado
- Fix and flip →Donde el trabajo es una renovación y no una construcción.
- Préstamos puente →Sostener un proyecto terminado mientras se arregla la salida.
- Préstamos DSCR de renta →La salida usual de una construcción para rentar.
- Bienes raíces comerciales →Construcción comercial y uso mixto.
- Dinero duro →Velocidad sobre terreno o un proyecto detenido.
Cuéntenos del proyecto
Cuatro pasos cortos. Costo del terreno, presupuesto de obra y valor terminado es lo que más importa.
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Sus datos
¿Dónde lo localizamos?
Para enviarle sus opciones y responder preguntas.
Guardamos sus datos en cuanto continúa, para que nunca tenga que empezar de nuevo.
Esto no es una oferta ni una aprobación. Los términos los fija un prestamista, por escrito, después de la suscripción, y varían según el prestamista, la propiedad y su expediente.
¿Planeando construir?
Envíe el sitio, el presupuesto y el valor terminado. Le diremos qué prestamistas de nuestra mesa escriben proyectos así.