¿Cuánto efectivo necesita de verdad para comprar, remodelar y vender?
El enganche es la parte más pequeña. Aquí está la lista completa.
Biscayne Lending 2 min de lectura
"Financiamiento del 90%" suena a que necesita el 10%. Necesita bastante más, y esa diferencia es donde se meten en problemas quienes remodelan por primera vez. Aquí está la lista completa sobre un trato real.
El trato
Compra $300,000. Remodelación $60,000. Valor después de reparar $500,000. Un prestamista al 90% del costo y 75% del valor reparado, 11.5% de solo intereses, 2 puntos, ocho meses.
El préstamo es el tope más bajo: 90% × $360,000 = $324,000.
Cada dólar que necesita
| Qué | Cuenta | Efectivo |
|---|---|---|
| Su parte del costo | $360,000 − $324,000 | $36,000 |
| Puntos | 2% de $324,000 | $6,480 |
| Costos de cierre | ~1.5% | $4,900 |
| Primer desembolso de obra | antes del reembolso | $10,000–$15,000 |
| Costos de mantener | 8 meses × $3,105 | $24,840 |
| Contingencia | 10% de la remodelación | $6,000 |
| Total | alrededor de $88,000–$93,000 |
Contra una expectativa de "10% de enganche" de $36,000. Esa es la trampa.
Por qué el desembolso importa tanto
El dinero de la remodelación se libera por etapas, después de una inspección.
Usted le paga primero al contratista y le reembolsan después. Así que financia cada etapa. Con un calendario de cuatro etapas necesita suficiente efectivo para ir siempre por delante del prestamista, no solo al principio.
Los costos de mantener no son opcionales
El préstamo genera intereses desde el primer día, esté o no terminada la cocina. Ocho meses a $3,105 son $24,840. Si el proyecto se va a doce meses — y los proyectos se alargan — son $37,260. Los permisos, el clima y un contratista que agarra otro trabajo son cosa ordinaria, no mala suerte.
La contingencia es la parte que lo salva
Diez por ciento de la remodelación, sin tocar, es la diferencia entre descubrir que hay que cambiar el panel eléctrico y quedarse con una casa a medio terminar. Todo remodelador con experiencia tiene una historia sobre lo que encontró detrás de una pared.
¿Se puede reducir el efectivo?
Algo, con honestidad:
- Un precio de compra más bajo recorta a la vez su parte del costo y cada cuota basada en porcentaje.
- Más experiencia gana mejor apalancamiento con el tiempo.
- Una remodelación más barata recorta lo que usted financia, si no recorta el valor reparado.
Y algunas maneras que en realidad no reducen nada: un socio (está vendiendo participación) o un préstamo en segunda posición (caro, y muchos primeros prestamistas lo prohíben).
La prueba honesta
Si la lista completa de arriba es más que el efectivo que tiene disponible, el trato es demasiado grande — no el financiamiento equivocado. El siguiente va a estar ahí.
Haga sus propios números: la calculadora de remodelación muestra los dos topes, el requisito completo de efectivo y lo que queda al final. Después mándenos el trato.
Qué sigue
¿Listo para dar el siguiente paso?
Solicite financiamiento en minutos, o únase a Biscayne Broker y presente operaciones como esta a los prestamistas usted mismo.
Siga leyendo
Información general, no asesoría legal, fiscal ni financiera. Los términos del préstamo provienen únicamente del prestamista, por escrito, tras la evaluación. Las reglas de licencias y cumplimiento varían según el tipo de préstamo y el estado.