Bodega e Industrial
Financiamiento de bodegas y propiedad industrial
Lo industrial se divide claramente en dos: un negocio que compra el edificio donde opera, y un inversionista que lo compra por el ingreso. Se suscriben distinto y a menudo con prestamistas distintos, así que preguntamos cuál es antes que nada.
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Comprar o refinanciar propiedad comercial
Sobre la propiedad
Empiece por qué es y qué quiere hacer.
Ocupada por el dueño o inversión — lo cambia todo
Si su propio negocio va a ocupar el edificio, los programas SBA suelen ser la mejor ruta: plazos más largos y menor enganche que el financiamiento comercial convencional, porque existen precisamente para ayudar a un negocio a comprar su local. Las cifras de su negocio sostienen el expediente.
Si lo compra para arrendar, es un préstamo comercial de inversión suscrito por el ingreso del edificio — el inquilino, el plazo del contrato y la cobertura que produce. Una bodega vacía comprada para arrendar suele ser primero un puente y después financiamiento permanente.
El edificio mismo importa aquí más que en otras categorías comerciales: altura libre, puertas y andenes de carga, energía, separación de columnas, el patio y el acceso de camiones. Eso decide quién puede usarlo, lo que decide cuánto vale.
Lo que revisan los prestamistas
Quién lo ocupa
Su negocio o un inquilino. Es la primera bifurcación y define el producto.
La especificación del edificio
Altura libre, andenes, energía y acceso. Un edificio que solo pocos usuarios pueden ocupar se valúa en consecuencia.
Ingreso o flujo del negocio
La renta en una compra de inversión; las cifras de su negocio si la ocupa usted.
Plazo del contrato
En una inversión, por cuánto está comprometido el inquilino y qué pasa después.
Condición y ambiental
El uso industrial previo puede activar revisión ambiental. Conviene mencionarlo temprano.
Enganche
Lo comercial pide más que lo residencial, aunque la ruta SBA ocupada por el dueño normalmente pide menos que la convencional.
Preguntas que nos hacen
Mi negocio usará el edificio. ¿Es distinto?
Sí, y normalmente mejor. Las compras ocupadas por el dueño pueden ir por programas SBA, lo que suele significar menor enganche y plazo más largo que el financiamiento comercial convencional.
¿Puedo comprar una bodega vacía?
Sí, aunque un edificio vacío normalmente empieza con financiamiento puente y pasa a dinero permanente al arrendarse u ocuparse.
¿Cuánto enganche necesito?
Varía por prestamista y por ruta. Una compra SBA ocupada por el dueño generalmente pide menos que una compra convencional de inversión. Le diremos lo que publican los prestamistas a los que acudiríamos.
¿El uso industrial previo causa problema?
Puede activar una revisión ambiental, que es más un tema de calendario que un asesino de tratos. Díganos para qué se usaba el edificio.
¿Puedo sacar efectivo de una bodega que ya tengo?
A menudo, según el valor, el capital y el tope del prestamista. Que su negocio la ocupe afecta la ruta.
¿Y lo flex o industrial de naves pequeñas?
Financiable y común. El flex multi-inquilino se suscribe muy parecido a una plaza pequeña — por el registro de rentas.
Para quién es esta página
- Compradores de una bodega, centro de distribución o nave industrial ligera.
- Negocios que compran el edificio desde el que operan.
- Dueños que refinancian o sacan efectivo de una propiedad industrial.
- Inversionistas que compran un activo industrial de un solo inquilino con contrato.
- Compradores de espacio flex, autoalmacenaje o un parque industrial pequeño.
Qué cubre este financiamiento
- Comprar una bodega o edificio de distribución.
- Local industrial ocupado por el dueño.
- Refinanciar deuda industrial existente.
- Retiro de efectivo para ampliación, racks o equipo.
- Flex, manufactura ligera y autoalmacenaje.
- Puentear una compra mientras se encuentra inquilino.
Las palabras que va a escuchar, en español claro
Los edificios industriales se juzgan por qué tan utilizables son, así que casi todo este vocabulario describe el edificio y no el contrato.
- Altura libre
- La altura utilizable bajo el obstáculo más bajo. Decide qué tan alto puede estibar un inquilino, y es de lo primero que se le pregunta a cualquier comprador industrial.
- Andenes
- Puertas de carga a altura de caja. Cuántos hay, en relación con la superficie, define quién puede usar el edificio.
- Puerta a nivel de piso
- Una puerta por la que puede entrar un vehículo. Distintos inquilinos necesitan distintas mezclas de estas y de andenes.
- Separación de columnas
- La distancia entre apoyos. Una separación amplia permite racks flexibles; una estrecha descarta algunos usos.
- Proporción de oficina
- Cuánto del edificio es oficina y no bodega. Demasiada es tanto problema como muy poca.
- Patio de maniobras
- La profundidad del patio para que maniobren las cajas. Un patio corto puede volver inservible para distribución un edificio por lo demás bueno.
- Ocupado por el dueño
- Usted opera su negocio desde el edificio. Abre rutas SBA que una compra de inversión no puede usar.
- Un solo inquilino
- Un ocupante con un contrato. Simple mientras está, y completamente vacío cuando no.
- NOI y DSCR
- El ingreso después de gastos de operación, y si cubre el pago con holgura. La prueba central en una compra de inversión.
- Fase I ESA
- Una evaluación ambiental del historial del sitio. En propiedad industrial es casi estándar, por lo que pudieron hacer ocupantes anteriores.
Cómo se arman estos tratos
Estructuras ilustrativas, para mostrar cómo se arman los expedientes industriales y qué pesa un prestamista. No son ofertas, ni cotizaciones, ni términos disponibles para nadie en particular — las cifras y estructuras varían por prestamista y por propiedad.
Un negocio comprando su propio edificio
Un operador dejando atrás un arrendamiento. Ocuparlo abre programas SBA, que suelen ser los mejores términos disponibles para un dueño-ocupante.
Un solo inquilino, contrato vigente
Una compra de inversión evaluada sobre el contrato. La solvencia del inquilino y el plazo restante importan tanto como el edificio.
Comprado vacío
Sin ingreso hoy. A menudo un puente mientras se encuentra inquilino o entra el dueño, con financiamiento permanente una vez ocupado.
Especializado para un usuario
Energía pesada, refrigeración, configuración inusual. Financiable, pero el prestamista está pensando en quién más podría usarlo.
Qué preparar
Los expedientes industriales giran sobre la especificación del edificio y, casi siempre, sobre el historial ambiental del sitio.
- El contrato de compra, o la liquidación del préstamo existente
- Especificación del edificio: superficie, altura libre, andenes, energía
- El contrato de arrendamiento, donde el edificio está ocupado
- Rent roll, donde hay más de un ocupante
- Dos a tres años de estados de operación
- Sus estados financieros del negocio, donde vaya a ocuparlo
- Reportes ambientales, si existen
- Fotos de la propiedad y plano del sitio
- Papeles de la entidad: artículos, acuerdo operativo, carta del EIN
- Su estado financiero personal y su historial
- Recibos de impuestos y seguro
- Comprobante de fondos para su aportación
De la solicitud al cierre
- 1
Ocupante o inversionista
¿Operará su negocio desde ahí, o lo arrendará? Esa respuesta decide si los programas SBA están siquiera sobre la mesa.
- 2
El edificio
Superficie, altura libre, andenes, energía y sitio. Los tratos industriales giran sobre la usabilidad más que sobre la apariencia.
- 3
El ingreso, o su negocio
Un contrato si lo hay; sus propias cifras de operación si va a ocuparlo.
- 4
Solicitud y documentos
Especificación, financieros y papeles de la entidad.
- 5
Avalúo y ambiental
Avalúo comercial, y una Fase I — en propiedad industrial, cuente con ella en lugar de esperar evitarla.
- 6
Suscripción
Cobertura o flujo del negocio, la comercialización del edificio, y su experiencia.
- 7
Cierre
Título, seguro, firma y fondeo.
Lo que sale mal
Comprar un edificio que solo un inquilino podría usar
Una adecuación especializada reduce quién puede tomarlo después, y los prestamistas lo incorporan al precio.
No revisar el suministro eléctrico
Ampliar el servicio eléctrico de una nave industrial es lento y caro. Confirme qué hay antes de comprometerse.
Ignorar el patio de maniobras
Un edificio con la altura correcta y el patio equivocado no sirve para distribución en absoluto.
Suponer que el uso de suelo permite su actividad
El uso industrial no es una sola cosa. Revise los usos permitidos del predio específico.
Tratar lo ambiental como opcional
En suelo industrial, los ocupantes anteriores importan. Una Fase I es casi estándar, y una Fase II fija el calendario.
Subestimar el riesgo de vacancia
Un edificio de un solo inquilino está totalmente rentado o totalmente vacío. Planee para el segundo caso antes de que ocurra.
Financiamiento relacionado
- Bienes raíces comerciales →Otros tipos de propiedad y cómo se financia cada uno.
- Plazas comerciales y comercio →Más inquilinos, contratos más cortos, riesgos distintos.
- Financiamiento SBA →A menudo la mejor ruta cuando usted ocupará el edificio.
- Financiamiento de equipo →Racks, montacargas y maquinaria, financiados aparte.
- Préstamos puente →Comprar vacío y financiar a permanente una vez ocupado.
Cuéntenos del edificio
Empiece por si su negocio lo va a ocupar — eso define la ruta.
Paso 1 de 5
Comprar o refinanciar propiedad comercial
Sobre la propiedad
Empiece por qué es y qué quiere hacer.
Esto no es una oferta ni una aprobación. Los términos los fija un prestamista, por escrito, después de la suscripción, y varían según el prestamista, la propiedad y su expediente.
¿Viendo una bodega?
Envíenos el edificio y si lo va a ocupar o arrendar. Le diremos qué ruta encaja y qué haría falta.