Su primer préstamo comercial: qué esperar
Una propiedad que genera ingresos se evalúa por los números del edificio, no por los suyos.
Biscayne Lending 2 min de lectura
Un préstamo comercial financia una propiedad que produce dinero: un edificio de cinco unidades o más, un local con departamentos arriba, una oficina, una bodega. Si antes solo ha comprado casas, cuatro cosas cambian.
1. El ingreso del edificio es la calificación
El número que importa es el ingreso operativo neto — la renta y otros ingresos, menos el costo de operar el edificio.
$240,000 cobrados al año. Impuestos, seguro, administración, reparaciones y servicios pagados por el dueño suman $90,000. El ingreso operativo neto es $150,000.
Note lo que no se resta: el pago del préstamo. El ingreso operativo neto es lo que gana la propiedad antes del financiamiento, porque el punto entero es probar si esas ganancias pueden cargar un préstamo.
2. Dos pruebas, y el préstamo es el menor
- Cobertura: ingreso operativo neto ÷ los pagos anuales del préstamo, normalmente un mínimo de 1.20–1.25.
- Préstamo contra valor: normalmente 65–75%.
La que permita menos, ese es su préstamo. En un edificio fuerte manda la prueba de valor; en uno con contratos débiles manda la de cobertura.
3. Llegar a la mesa de cierre toma más tiempo y cuesta más
| Residencial | Comercial | |
|---|---|---|
| Tiempo para cerrar | 3–6 semanas | 45–90 días, a veces más |
| Avalúo | $500–$900 | $2,000 en adelante |
| Reportes adicionales | Poco frecuentes | Ambiental, a veces de ingeniería |
| Legal | Normalmente incluido | Con frecuencia facturado aparte |
| Contratos de arrendamiento | No aplica | Leídos y evaluados uno por uno |
Rangos típicos. Los costos de terceros los paga el prestatario y por lo general no se reembolsan una vez ordenados.
Presupueste esos reportes antes de estar comprometido emocionalmente con el edificio.
4. A usted también lo evalúan, solo que distinto
Los prestamistas comerciales suelen querer ver un patrimonio neto al menos igual al préstamo y alrededor del 10% del préstamo en fondos líquidos después del cierre. Van a pedir un estado financiero personal y van a verificar que sus números concuerden con sus estados de cuenta.
También van a preguntar qué ha operado antes. Un dueño primerizo de un edificio de doce unidades es un riesgo distinto al de alguien en su cuarto edificio.
Qué tener listo
- El registro de rentas — quién está en cada unidad, pagando cuánto, con qué contrato, hasta cuándo
- El estado de operación de los últimos doce meses
- Su estado financiero personal
- Su experiencia con este tipo de propiedad
El error del primerizo
Citarle al vendedor plazos y apalancamiento de residencial. "Cierro en tres semanas al 80%" no es un préstamo comercial, y decirlo le cuesta credibilidad con la única persona cuya paciencia necesita. Diga sesenta días y 70%, y después dé la sorpresa agradable.
Mándenos los números del edificio y le decimos qué permiten las pruebas de cobertura y de valor antes de que gaste dinero en reportes.
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Información general, no asesoría legal, fiscal ni financiera. Los términos del préstamo provienen únicamente del prestamista, por escrito, tras la evaluación. Las reglas de licencias y cumplimiento varían según el tipo de préstamo y el estado.