Financiamiento de bienes raíces comerciales, explicado

Si su experiencia pidiendo prestado es una casa, el crédito comercial se va a sentir como otra actividad, porque el prestamista está evaluando otra cosa. En una casa, el prestamista le presta a usted y usa la casa como garantía. En propiedad comercial, el prestamista le presta al ingreso del edificio y lo usa a usted como respaldo.

Todo lo demás se desprende de esa única diferencia.

Los tres números

Ingreso operativo neto. El NOI es lo que gana la propiedad después de gastos de operación pero antes del pago del préstamo. Renta bruta, menos una provisión por vacancia, menos impuestos, seguro, administración, mantenimiento, servicios que paga el propietario y reservas. No resta la hipoteca, y no resta la depreciación.

Equivóquese aquí a su favor y todo lo que sigue está mal. El error más común es presentar la renta bruta como si fuera el NOI, y el segundo más común es dejar fuera una cuota de administración porque usted mismo administra: casi todos los prestamistas la vuelven a poner de todos modos, porque tienen que evaluar la propiedad como operaría sin usted.

Tasa de capitalización. La tasa de capitalización es el NOI dividido entre el valor. Así se le pone precio a la propiedad comercial, y puede reacomodarla para valuar un edificio: valor = NOI ÷ tasa de capitalización.

Una propiedad con $120,000 de NOI en un mercado donde edificios similares se negocian a una tasa del 7% vale más o menos $120,000 ÷ 0.07 = $1,714,000.

Esta es la parte que premia a los operadores. Suba el NOI en $20,000 al año — llenando una vacante, ajustando un contrato por debajo del mercado, o cortando un gasto realmente innecesario — y a la misma tasa del 7% ha agregado cerca de $285,000 de valor. La propiedad residencial no funciona así; la comercial sí, y es la razón principal por la que la gente se cambia a ella.

Cobertura del servicio de deuda. El DSCR aquí es el NOI dividido entre el pago anual del préstamo. Si el NOI es $120,000 y el servicio anual de deuda es $92,000, la cobertura es cerca de 1.30. Los prestamistas quieren un colchón por encima de 1.00 para que una vacante no impida que el préstamo se pague. Dónde queda exactamente ese umbral varía según el prestamista, el tipo de propiedad y el mercado.

Note lo que esto significa en la práctica: normalmente es la cobertura, y no su ingreso, lo que limita el tamaño del préstamo. Si el requisito de cobertura muerde antes que el de préstamo contra valor, el trato queda dimensionado por las ganancias del edificio y no hay nada en sus finanzas personales que lo cambie.

Qué tipos de propiedad cubre

Multifamiliar de cinco unidades en adelante, comercio minorista y plazas, oficina, bodega e industrial ligero, uso mixto, hotelería, y propiedad de propósito especial como gasolineras y tiendas de conveniencia.

El propósito especial vale la pena señalarlo aparte. Un edificio que realistamente solo puede ser una cosa — un autolavado, una estación de combustible — es más difícil de volver a arrendar si el operador falla, y los prestamistas lo evalúan en consecuencia, normalmente con el negocio operativo mismo como parte del expediente. Mantenemos una página aparte para gasolineras exactamente por esto.

Ocupado por el dueño es otra conversación

Si su propio negocio va a ocupar el edificio, el expediente cambia de forma: ahora el prestamista está mirando el desempeño comercial de su negocio como fuente del pago, en lugar de a inquilinos terceros. Esa es una ruta de análisis distinta y a menudo un programa distinto. Vale la pena decir cuál es usted desde temprano, porque los documentos difieren.

Recurso, y por qué la gente discute sobre eso

Con recurso significa que si la propiedad no cubre la deuda, el prestamista puede perseguirlo personalmente. Sin recurso significa que su remedio se limita esencialmente a la propiedad.

Sin recurso no es gratis. Generalmente requiere mejor cobertura, menor apalancamiento, una mejor propiedad y un patrocinador con más experiencia, y aun así viene con excepciones que restauran la responsabilidad personal por fraude, declaraciones falsas, transferencias no autorizadas y similares. Nadie está regalando deuda verdaderamente sin recurso ni condiciones en un trato pequeño.

Qué le van a pedir

La diligencia comercial es más pesada que la residencial, y empezarla tarde es la razón habitual de que se mueva un cierre:

• Un registro de rentas: cada unidad, inquilino, renta, inicio y fin de contrato, depósito.
• Los contratos mismos, no un resumen de ellos.
• De dos a tres años de estados de operación, y uno del año en curso.
• Los últimos doce meses de ingresos y gastos.
• Documentos de la entidad: acta constitutiva, acuerdo operativo, EIN, y con frecuencia un organigrama.
• Un estado financiero personal y una relación de bienes raíces de cada garante.
• Un avalúo comercial, que es un documento mucho más largo que uno residencial y tarda más en producirse.
• Con frecuencia un reporte ambiental Fase I, y en algunos tipos de propiedad no es opcional.
• A veces una evaluación del estado de la propiedad y un levantamiento topográfico.

El ambiental y el avalúo son los dos que fijan el límite exterior de su plazo. Órdenelos temprano.

El orden en que pasan las cosas

Se discuten los términos, después se firma una carta de intención u hoja de términos, después se ordenan y se pagan los reportes de terceros, después el prestamista analiza en serio, después va a crédito, después se liberan las condiciones de cierre, después usted cierra. Espere que esto tarde más que una compra residencial: semanas en lugar de días es lo normal en un expediente comercial convencional, que es precisamente por lo que existen el puente y el capital privado para los tratos que no pueden esperar.

Qué no está en esta página

Ni tasas, ni apalancamiento máximo, ni umbrales de cobertura enunciados como reglas. Esos los fijan los prestamistas individuales y su expediente específico, y cualquier cifra usada arriba es aritmética que ilustra un mecanismo, no un término disponible para usted. Lo que realmente le ofrezcan viene de un prestamista, por escrito, después del análisis.

Si tiene un edificio en mente, cuéntenos de él: el registro de rentas y los últimos dos años de estados de operación bastan para una primera lectura.