Plaza Comercial
Financiamiento de plazas comerciales y centros de comercio
Un strip center se compra por su registro de rentas. Quiénes son los inquilinos, cuánto pagan, cuánto les queda de contrato y qué tan probable es que renueven es lo que el prestamista suscribe — mucho más que su ingreso personal.
Paso 1 de 5
Comprar o refinanciar propiedad comercial
Sobre la propiedad
Empiece por qué es y qué quiere hacer.
Cómo se suscribe una plaza
El ingreso operativo neto del edificio contra el pago propuesto es la cifra central. Un centro totalmente arrendado, con vencimientos escalonados e inquilinos solventes, es un expediente sencillo; el mismo edificio con tres vacantes y un contrato que vence el año próximo es otra conversación, y a menudo un préstamo puente en lugar de financiamiento permanente.
La mezcla de inquilinos importa tanto como la ocupación. Un supermercado o farmacia ancla con crédito nacional se lee muy distinto a seis inquilinos locales con contratos cortos — no necesariamente peor, pero con otro precio y apalancamiento.
Los planes de valor agregado son comunes y financiables: comprar un centro parcialmente vacío, arrendarlo y luego refinanciar a dinero permanente. Es un plan de dos préstamos, y los prestamistas quieren ver que pensó las dos mitades antes de fondear la primera.
Lo que revisan los prestamistas
El registro de rentas
Quién está adentro, cuánto paga, cuándo vencen sus contratos. Para el prestamista, eso es el activo.
Ocupación
Qué tan lleno está y qué falta para llenarlo. La vacancia no es fatal pero cambia el producto.
Calidad del inquilino
Crédito nacional, regional o local. Afecta apalancamiento y precio.
Ingreso operativo neto
Ingreso después de gastos operativos, contra el pago. La cobertura que produce define en gran parte el préstamo.
Su experiencia
Si ha operado comercio antes. Importa más en un plan de valor agregado que en una compra estabilizada.
El plan
Mantener, arrendar o reposicionar. El plan decide si es financiamiento permanente o puente.
Preguntas que nos hacen
¿Puedo comprar un centro parcialmente vacío?
Sí, y es común. Un centro parcialmente arrendado normalmente empieza con financiamiento puente o de valor agregado y refinancia a permanente al estabilizarse. Querríamos ver su plan de arrendamiento.
¿Cuánto enganche necesito?
Varía por prestamista, por el ingreso y por qué tan estable es la ocupación. Lo comercial generalmente pide más que la propiedad residencial de inversión.
¿Importa mi ingreso personal?
Mucho menos que el del edificio. Los prestamistas comerciales suscriben primero el ingreso operativo neto de la propiedad; su crédito y experiencia afectan los términos.
¿Y si el contrato del inquilino ancla está por vencer?
Díganoslo pronto. Un vencimiento cercano de un inquilino importante cambia qué prestamistas lo miran, y se maneja mucho mejor de antemano que descubierto en suscripción.
¿Puedo sacar efectivo de un centro que ya tengo?
A menudo, según el ingreso, el capital y el tope del prestamista. Las reglas de antigüedad varían.
¿Manejan comercio de un solo inquilino?
Sí — un edificio de un solo inquilino se suscribe distinto otra vez, apoyándose mucho en el crédito y el plazo de ese inquilino.
Para quién es esta página
- Compradores de un strip center, plaza de barrio o hilera comercial.
- Dueños que refinancian un centro que ya tienen.
- Inversionistas que sacan efectivo para una mejora de local o un re-arrendamiento.
- Compradores de comercio de un solo inquilino con contrato vigente.
- Dueños-operadores que compran el local desde el que operan.
Qué cubre este financiamiento
- Comprar un centro de varios inquilinos o un local comercial.
- Refinanciar deuda existente de un centro que ya tiene.
- Sacar efectivo para mejoras o adecuación de un inquilino.
- Financiar un reposicionamiento o un plan de re-arrendamiento.
- Comprar el local que ocupa su propio negocio.
- Puentear una compra mientras se reconstruye la ocupación.
Las palabras que va a escuchar, en español claro
El comercio se evalúa sobre el ingreso que producen los inquilinos, así que casi todo este vocabulario es sobre contratos y no sobre edificios.
- NOI
- Ingreso operativo neto — renta cobrada menos gastos de operación, antes de cualquier pago de préstamo. Casi todo lo demás se calcula desde ahí.
- Tasa de capitalización
- NOI dividido entre el precio. Es como se valora y compara la propiedad comercial, y se mueve con el mercado y la calidad del ingreso.
- DSCR
- Si el ingreso cubre el pago del préstamo con holgura. En propiedad comercial es la prueba central.
- Rent roll
- La lista de inquilinos, cuánto paga cada uno, y cuándo termina cada contrato. El primer documento que lee un prestamista de comercio.
- WALT
- Plazo promedio ponderado de los contratos — cuánto tiempo está contratado el ingreso, ponderado por lo que paga cada inquilino.
- Inquilino ancla
- El inquilino más grande, cuya presencia atrae tráfico al resto. El plazo de su contrato importa más de lo que sugiere su renta.
- Contrato NNN
- Triple neto — el inquilino paga impuestos, seguro y mantenimiento además de la renta. Cambia lo que el propietario realmente recibe.
- TI y LC
- Mejoras para el inquilino y comisiones de arrendamiento — el costo real de llenar un local. Presupúestelos; los prestamistas lo hacen.
- Factor de vacancia
- Una previsión por locales vacíos. Un prestamista la aplica aunque el centro esté lleno hoy.
- Cláusula de co-tenencia
- Una cláusula que permite a un inquilino bajar la renta o irse si el ancla se va. Puede convertir una salida en varias.
Cómo se arman estos tratos
Estructuras ilustrativas, para mostrar cómo se arman los expedientes de comercio y qué pesa un prestamista. No son ofertas, ni cotizaciones, ni términos disponibles para nadie en particular — las cifras y estructuras varían por prestamista y por propiedad.
Un centro estabilizado
Lleno, con vencimientos escalonados y un ancla sólida. El ingreso está contratado y el expediente se evalúa sobre él — la versión más directa de este trato.
Dos locales vacíos
El ingreso de hoy no sostiene la deuda que implica el precio. A menudo un puente mientras se arriendan, con financiamiento permanente al reconstruirse el rent roll.
Un contrato de ancla por vencer
Un prestamista mirará más allá del ingreso actual, al año en que el ancla puede irse. Una renovación firmada antes del cierre cambia el expediente bastante.
Comercio ocupado por el dueño
Un negocio comprando el local donde opera. Puede ser un expediente SBA en lugar de uno comercial, y los términos suelen ser distintos.
Qué preparar
El rent roll y los contratos sostienen un expediente de comercio. Mándelos primero y todo lo demás sigue más fácil.
- Rent roll actual
- Todos los contratos de arrendamiento, con modificaciones y opciones
- Dos a tres años de estados de operación
- Un resumen de ingresos y gastos de los últimos doce meses
- El contrato de compra, o la liquidación del préstamo existente
- Un programa de obra de capital planeada
- Fotos de la propiedad y plano del sitio
- Recibos de impuestos y seguro
- Papeles de la entidad: artículos, acuerdo operativo, carta del EIN
- Su estado financiero personal y su historial
- Reporte ambiental, si existe
- Comprobante de fondos para su aportación
De la solicitud al cierre
- 1
El ingreso
El rent roll primero: quién paga qué, y hasta cuándo. Es el argumento de la propiedad sobre sí misma.
- 2
Los gastos
Qué cuesta operarla — y de qué hace responsable al propietario la estructura de los contratos.
- 3
Solicitud y documentos
Contratos, estados de operación y papeles de la entidad. Los expedientes de comercio viven de su papeleo.
- 4
Avalúo
Avalúo comercial sobre el ingreso, con el rent roll y el mercado puestos a prueba.
- 5
Suscripción
Cobertura, plazos de contratos, calidad de inquilinos, el mercado y su experiencia como propietario.
- 6
Reportes de terceros
Ambiental y, en muchos expedientes, un reporte de condición de la propiedad. Estos fijan el calendario exterior.
- 7
Cierre
Título, cartas de conformidad de inquilinos donde se requieran, seguro, firma y fondeo.
Lo que sale mal
Comprar la renta actual y no los plazos
Un centro lleno con todos los contratos venciendo en los mismos dieciocho meses es un activo distinto a uno con plazos escalonados.
Pasar por alto una cláusula de co-tenencia
Puede permitir a varios inquilinos bajar renta o irse si el ancla se va. Lea los contratos, no solo el rent roll.
Ignorar el costo de mejoras
Llenar un local vacío cuesta dinero real en adecuación y comisiones. Presupúestelo antes de fijar el precio del trato.
Subestimar la previsión de vacancia
Un prestamista la aplica aunque el centro esté lleno. Sus números también deberían.
Dejar lo ambiental para el final
Tintorerías viejas y usos de combustible son comunes en el historial del comercio, y fijan el calendario cuando aparecen.
No tener plan para el ancla
Si el ancla puede irse en dos años, el plan para eso es parte del trato, no una ocurrencia posterior.
Financiamiento relacionado
- Bienes raíces comerciales →Otros tipos de propiedad y cómo se financia cada uno.
- Bodegas e industrial →Menos inquilinos, contratos más largos, riesgos distintos.
- Gasolineras y tiendas →Donde un sitio de combustible es parte del centro.
- Préstamos puente →Sostener un centro mientras se llena la vacancia.
- Financiamiento SBA →Donde usted mismo ocupará el local.
Cuéntenos del centro
El tipo, el ingreso y qué quiere hacer es lo que necesitamos.
Paso 1 de 5
Comprar o refinanciar propiedad comercial
Sobre la propiedad
Empiece por qué es y qué quiere hacer.
Esto no es una oferta ni una aprobación. Los términos los fija un prestamista, por escrito, después de la suscripción, y varían según el prestamista, la propiedad y su expediente.
¿Viendo una plaza?
Envíenos la propiedad, el registro de rentas si lo tiene, y su plan. Le diremos qué escriben los prestamistas de nuestra mesa para centros así.