Préstamos para comprar, remodelar y vender: qué cuestan y qué cubren

Un préstamo para comprar, remodelar y vender financia una propiedad que usted piensa renovar y vender. Es corto — de seis a dieciocho meses — de solo intereses, y se evalúa sobre todo por el trato: cuánto cuesta, cuánto va a valer terminado, y si usted ya ha hecho esto antes.

Los dos topes, y por qué gana el más bajo

Los prestamistas limitan el préstamo de dos maneras a la vez: un porcentaje del costo (compra más remodelación) y un porcentaje del valor después de reparar. Usted recibe el menor de los dos.

Compra $300,000, remodelación $60,000 — así que el costo es $360,000. Digamos que las casas terminadas en esa calle se venden en $500,000.

• 90% del costo: 0.90 × $360,000 = $324,000
• 75% del valor reparado: 0.75 × $500,000 = $375,000

El tope del costo es más bajo, así que el préstamo es $324,000 y usted pone los otros $36,000, más puntos y costos de cierre.

Ahora suponga que las comparables terminadas están en $420,000 y no en $500,000. 75% de $420,000 = $315,000, y ahora muerde el tope del valor reparado. Su requisito de efectivo acaba de subir $9,000, y nada cambió en la casa: solo la evidencia de en cuánto se vende.

El dinero de la remodelación llega por etapas

Esto agarra desprevenidos a los primerizos. El presupuesto de obra no se entrega en el cierre.

Usted le paga al contratista una etapa, un inspector confirma que está hecha, y el prestamista le reembolsa. Así que necesita efectivo para empezar, y entre más etapas, más capital de trabajo financia usted.

Lo que cuesta, con la cuenta completa

Un préstamo de $324,000 al 11.5% de solo intereses, 2 puntos, sostenido ocho meses:

En una remodelación que deja $90,000 ese es el precio de poder hacer el trato siquiera. En una que deja $40,000 es casi toda su ganancia. Haga la cuenta antes de firmar nada.

Las tasas y los puntos varían según el prestamista, la experiencia del prestatario, el crédito y el trato. Las cifras de arriba son una ilustración, no una cotización.

El número que decide todo

El valor después de reparar. Sáquelo de ventas cerradas comparables de casas terminadas cerca: no de un precio de anuncio, no de un estimado automático, no de lo que calcula el contratista. Un valor reparado optimista es la razón más común de que una remodelación pierda dinero, y el tasador no va a compartir su optimismo.

Qué miran los prestamistas en usted

• Experiencia. Remodelaciones terminadas en los últimos tres años, con direcciones. Esto mueve tanto el apalancamiento como la tasa.
• Crédito. Casi todos tienen un mínimo, con frecuencia entre 620 y 680.
• Efectivo. Enganche, puntos, costos de cierre, el primer desembolso, y una reserva para el sobrecosto que siempre ocurre.
• La entidad. Casi todos los prestamistas de inversionistas prestan a una LLC, no a usted en persona.

Antes de llamarle a nadie

Tenga el contrato de compra, un presupuesto de remodelación renglón por renglón (no una cifra redonda), las ventas comparables que respaldan su valor reparado, y una cuenta honesta de lo que ha hecho antes. Un expediente con esas cuatro cosas recibe respuesta en días. Uno sin ellas se queda en una pila.

Haga sus números primero: la calculadora de remodelación muestra los dos topes, su efectivo para cerrar y lo que queda al final. Después mándenos el trato.