Estación + propiedad
Comprar una gasolinera con el inmueble
Esta página es para comprar la propiedad y el negocio en operación juntos — el terreno, el edificio, la marquesina y los tanques, y el negocio en marcha. Si va a comprar solo el negocio y arrendar el sitio, ese es otro préstamo y otra página.
Paso 1 de 5
Comprar o refinanciar propiedad comercial
Sobre la propiedad
Empiece por qué es y qué quiere hacer.
Cómo se financia este tipo de compra
Cuando el inmueble es parte del trato hay algo duradero garantizando el préstamo, por eso estas transacciones suelen tener plazos más largos y pagos menores que una compra de solo negocio. El edificio y el terreno sostienen el expediente; el negocio explica si puede pagar la deuda.
La mayoría se fondea por la SBA. El programa 7(a) puede cubrir la propiedad, el negocio, el equipo y capital de trabajo en un solo préstamo, y el 504 combina un préstamo bancario con uno a tasa fija de una Certified Development Company para la parte inmobiliaria. Ambos existen para un dueño-operador, que es lo que suele ser un comprador de estación.
Donde la SBA no encaja — un comprador que no la ocupará, una compra sobre los límites del programa, o un calendario que no puede esperar — los prestamistas comerciales convencionales y los privados de nuestra red toman el trato, generalmente con mayor enganche y plazo más corto.
Lo que revisan los prestamistas
Volumen de combustible
Galones al mes y la tendencia de los últimos años. Es el primer número que lee un prestamista en una estación.
Ventas de tienda y margen
Qué vende la tienda y cuánto gana. El margen de tienda a menudo importa más al prestamista que el del combustible.
Los tanques
Antigüedad, material, monitoreo e historial. Tanques de acero cerca del final de su vida cambian la conversación y a veces el precio.
Condición ambiental
Se exige una Fase I. Sigue una Fase II si la primera encuentra algo. Normalmente esto fija su fecha de cierre.
La propiedad misma
Ubicación, aforo vehicular, tamaño del lote, acceso, y si el sitio sostiene lo que genera.
Su experiencia
Haber operado una estación o tienda antes pesa mucho aquí, porque también asume la operación además del edificio.
La marca o contrato de suministro
Quién suministra el combustible, con qué términos, y qué obligaciones se transfieren con el sitio.
Su aportación
La propiedad de uso especial pide una porción mayor del comprador que un edificio común.
Preguntas que nos hacen
¿Un solo préstamo puede cubrir propiedad, negocio y equipo?
A menudo sí — el SBA 7(a) está hecho justo para eso, y es la estructura más común que vemos. Que encaje depende de las reglas del programa, del prestamista y de su expediente.
¿En qué se diferencia de comprar solo el negocio?
Es un préstamo completamente distinto. Con el inmueble hay garantía duradera, así que los plazos son típicamente más largos. Sin él, el prestamista presta contra un negocio en marcha y un contrato de arrendamiento. Mantenemos páginas separadas.
¿Qué es una Fase I y de verdad la necesito?
Es una evaluación ambiental del historial y la condición del sitio. Para una gasolinera es obligatoria — ningún prestamista fondea sin ella — y si encuentra algo, sigue una Fase II.
¿Y si los tanques son viejos o de acero?
Esto afecta el trabajo ambiental, a veces el precio, y qué prestamistas lo miran. Díganoslo temprano.
¿Necesito haber operado una estación antes?
Pesa de verdad cuando el negocio en operación es parte de la compra. Los prestamistas varían en cuánto. Sea franco — cambia a quién acudimos, no si le ayudamos.
¿Cuánto dinero propio necesitaré?
Más que en un edificio comercial común, porque es propiedad de uso especial. La cifra exacta depende del prestamista y del programa, y le mostraremos lo que publican los prestamistas a los que acudiríamos.
¿Puedo refinanciar o sacar efectivo de una estación que ya tengo?
Sí. Los requisitos ambientales siguen aplicando y los mismos prestamistas la miran.
Para quién es esta página
- Compradores que adquieren una estación y su propiedad juntas.
- Operadores que compran el sitio que hoy arriendan.
- Dueños que refinancian una estación que ya tienen.
- Compradores de un sitio de distribuidor que quieren también el inmueble.
- Quien está evaluando si comprar la propiedad o solo la operación.
Qué cubre este financiamiento
- El terreno y el edificio.
- El negocio en marcha — la operación misma.
- Equipo de combustible: dispensadores, tanques, marquesina, punto de venta.
- Capital de trabajo para los primeros meses de inventario.
- Mejoras o un cambio de marca después del cierre.
- Refinanciar un préstamo de estación existente, o sacarle efectivo.
Las palabras que va a escuchar, en español claro
- Propiedad de uso especial
- Un edificio que sirve para un uso y pocos más. Una estación es el ejemplo clásico, por eso el avalúo, el trabajo ambiental y el enganche difieren de un local común.
- UST
- Tanque de almacenamiento subterráneo. Su antigüedad, material e historial de monitoreo mueven la revisión ambiental y pueden mover el precio.
- Fase I ESA
- Una evaluación ambiental del sitio: registros, historial y visita, sin perforación. Obligatoria en una gasolinera.
- Fase II ESA
- El seguimiento cuando la Fase I encuentra algo — muestreo de suelo y agua subterránea. Agrega tiempo y costo, y a veces reconfigura el trato.
- Negocio en marcha
- El negocio como un todo en operación, incluido su crédito mercantil, y no solo los ladrillos. Se valúa distinto que el inmueble.
- Ocupado por el dueño
- Usted operará el negocio en el sitio en lugar de arrendarlo. Es la condición sobre la que se construyen la mayoría de los programas SBA.
- SBA 7(a)
- El programa general de la SBA. Puede financiar la propiedad, el negocio, el equipo y capital de trabajo en un solo préstamo.
- SBA 504
- Una estructura que combina un préstamo bancario con uno a tasa fija de una Certified Development Company, para inmuebles y equipo de larga vida.
Cómo se arman estos tratos
Estructuras ilustrativas para mostrar cómo suelen armarse estas compras. No son ofertas, ni cotizaciones, ni términos disponibles para nadie en particular — los programas, la elegibilidad y las cifras varían por prestamista y por transacción.
Estación y propiedad, un préstamo
Un comprador que toma el sitio y la operación. Un SBA 7(a) puede envolver el inmueble, el valor del negocio, el equipo y algo de capital de trabajo, por eso es la respuesta común para un dueño-operador.
Separar el inmueble
En una compra mayor, una estructura 504 pone el inmueble en un préstamo largo a tasa fija junto a un préstamo bancario, y la parte del negocio se maneja aparte. Más piezas, a menudo mejores términos sobre la propiedad.
Velocidad sobre estructura
Un sitio bajo contrato con fecha límite corta y el reporte ambiental aún pendiente. Un prestamista privado o puente puede cerrar sobre el inmueble, con refinanciamiento a permanente al completarse lo ambiental.
Comprar el sitio que ya arrienda
Un operador con historial en el sitio comprando la propiedad. La historia operativa ya es suya, que suele ser la versión más fuerte de este expediente.
Qué preparar
Reúnalos temprano. En una estación casi siempre son lo ambiental y los estados financieros los que marcan el paso, no el papeleo del préstamo.
- Contrato de compra de la propiedad y del negocio
- Dos a tres años de estados financieros del negocio
- Declaraciones de impuestos del negocio del mismo periodo
- Reportes de volumen de combustible — galones por mes
- Cifras de ventas de tienda y mezcla de productos
- Su estado financiero personal y declaraciones de impuestos
- Los reportes ambientales existentes, si los hay
- Detalle de tanques: antigüedad, material, monitoreo, pruebas
- El contrato de marca o suministro de combustible
- Su currículum o historial operativo
- Papeles de la entidad: artículos, acuerdo operativo, carta del EIN
- Comprobante de fondos para su aportación
De la solicitud al cierre
- 1
Díganos qué va a comprar
Propiedad, negocio, o ambos — y dónde está. Esa sola respuesta decide a qué prestamistas acudimos.
- 2
Las cifras
Volumen de combustible, ventas de tienda y el precio pedido. Las ponemos contra lo que escriben para estaciones los prestamistas de nuestra mesa.
- 3
Solicitud y documentos
La lista de arriba. Los financieros y los volúmenes son los dos que atoran expedientes, así que empiece por ahí.
- 4
Ambiental
Se ordena una Fase I. Si levanta algo, sigue una Fase II. Planee su calendario alrededor de esto, no del préstamo.
- 5
Avalúo y valuación
El inmueble se avalúa como propiedad de uso especial; donde el negocio es parte de la compra, se valúa aparte.
- 6
Suscripción
El prestamista revisa la operación, la propiedad, su experiencia y su aportación. Regresan condiciones y las trabajamos con usted.
- 7
Cierre
Cifras finales, firma, fondeo — y la transferencia de licencias, permisos y el contrato de suministro en paralelo.
Lo que sale mal
Dejar lo ambiental para el final
La causa más común de una fecha de cierre perdida en una estación. Empiece la Fase I tan pronto como el contrato lo permita.
Financieros que no cuadran
Volúmenes, ventas de tienda y declaraciones deben contar una sola historia. Donde no, la suscripción se detiene hasta que lo hagan.
No conocer la situación de los tanques
Antigüedad, material e historial de monitoreo. Un comprador que no puede responder esto parece un comprador que no hizo su diligencia.
Presupuestar un enganche de casa
La propiedad de uso especial pide más. Presupuéstelo desde el inicio en lugar de descubrirlo en la carta de términos.
Ignorar el contrato de suministro
Las obligaciones de marca y los plazos restantes pueden transferirse con el sitio y atarlo por años. Léalo antes de comprometerse.
Confundir las dos compras
Comprar el negocio y comprar la propiedad son préstamos distintos. Decidir cuál está haciendo es la primera pregunta, no un detalle.
Financiamiento relacionado
- Comprar el negocio sin la propiedad →Si va a arrendar el sitio en lugar de comprarlo — otro préstamo.
- Bienes raíces comerciales →Otros tipos de propiedad comercial y cómo se financian.
- SBA 7(a) →El programa que usan la mayoría de estas compras.
- SBA 504 →Para la parte inmobiliaria a tasa fija de largo plazo.
- Puente y dinero privado →Cuando el calendario no puede esperar un proceso convencional.
Cuéntenos de la estación
Empiece por qué va a comprar — la propiedad, el negocio, o ambos.
Paso 1 de 5
Comprar o refinanciar propiedad comercial
Sobre la propiedad
Empiece por qué es y qué quiere hacer.
Esto no es una oferta ni una aprobación. Los términos los fija un prestamista, por escrito, después de la suscripción, y varían según el prestamista, la propiedad y su expediente.
Vea sus opciones de financiamiento de gasolineras
Envíenos el sitio, el volumen de combustible y qué va a comprar. Le diremos qué estructura encaja y qué significa lo ambiental para su calendario.