¿Trabaja por su cuenta y su declaración dice muy poco? Préstamos por estados de cuenta

Si trabaja por su cuenta y es bueno con su contabilidad, su declaración de impuestos probablemente muestra menos de lo que realmente se lleva a casa. Eso es totalmente legal y completamente inconveniente cuando un prestamista se la pide.

Un préstamo por estados de cuenta lo resuelve mirando los depósitos.

Cómo se saca el ingreso

El prestamista suma los depósitos de doce o veinticuatro meses, quita las transferencias entre sus propias cuentas y las partidas únicas, y aplica una razón de gastos, comúnmente alrededor del 50% en una cuenta de negocio y menor en una personal.

$40,000 al mes en depósitos de negocio, con una razón de gastos del 50%, son $20,000 al mes de ingreso calificable. Esa es la cifra contra la que se dimensiona el préstamo, sin importar lo que diga el renglón 31 de su declaración.

Las razones de gastos y el número de meses varían según el prestamista y según cómo esté estructurado su negocio.

A quiénes les sirven

• Dueños de negocio con ingresos fuertes y deducciones legítimas cuantiosas
• Contratistas y oficios
• Agentes de bienes raíces y quienes viven de comisiones
• Cualquiera cuya declaración describa mal su flujo de efectivo

Lo que cuesta

Espere una tasa por encima de lo convencional y normalmente de 10–20% de enganche. Está pagando por flexibilidad de documentación, no por riesgo en el sentido habitual: los depósitos son reales.

Los errores que le cuestan el préstamo a la gente

Huecos. Doce meses consecutivos significa doce. Todas las páginas, la misma cuenta. Un mes faltante reinicia el reloj, y los estados vencen mientras espera.

Mezclar cuentas. Mover dinero entre sus propias cuentas infla los depósitos, y el analista va a sacar esas transferencias. Haga el cálculo usted mismo sin transferencias, para que no lo sorprenda.

Depósitos grandes sin explicar. Un único $40,000 por vender un vehículo no es ingreso mensual. Señálelo desde el principio en lugar de dejar que lo encuentren.

Qué tener listo

• Doce o veinticuatro meses consecutivos de estados de cuenta, todas las páginas
• Una nota de qué depósitos son transferencias o partidas únicas
• Prueba de que ha trabajado por su cuenta el periodo requerido, normalmente dos años
• Una licencia de negocio o carta de contador, si la tiene

Cómo se dimensiona el préstamo a partir de ese ingreso

El ingreso calificable es solo el primer paso. Después el prestamista le aplica un límite de deuda contra ingreso, comúnmente alrededor de 43–50%, y sus obligaciones actuales se descuentan antes de acomodar el nuevo pago.

Sobre $20,000 al mes de ingreso calificable con un límite del 45%, la deuda mensual total puede ser cerca de $9,000. Si ya paga $2,500 entre un auto y tarjetas, quedan más o menos $6,500 para el nuevo pago de vivienda: capital, intereses, impuestos, seguro y cualquier cuota de asociación, todo junto. Eso es lo que realmente fija el monto del préstamo, no los depósitos por sí solos.

Las razones y los límites varían según el prestamista. Esto ilustra el método, no es una oferta.

Cuánto tarda

Más que un préstamo DSCR y normalmente menos que un expediente convencional completo. Los estados en sí son rápidos; el retraso casi siempre es el ida y vuelta sobre cuáles depósitos cuentan. Puede quitarse casi todo ese retraso anotando usted mismo los estados antes de que alguien se lo pida.

¿Es más simple un préstamo DSCR?

Si la propiedad es una inversión y no su casa, es muy posible. Un préstamo DSCR no mira su ingreso en absoluto: pregunta si la renta cubre el pago. Menos documentos, más rápido, y con frecuencia una tasa parecida.

Los préstamos por estados de cuenta importan más cuando está comprando dónde vivir, o cuando el ingreso de la propia propiedad no es la calificación.

Cuéntenos en cuál situación está y le decimos cuál ruta es más corta.