¿Qué es un préstamo DSCR y para quién es?
Un préstamo para alquiler que califica con la renta de la propiedad en lugar de sus declaraciones de impuestos.
Biscayne Lending 3 min de lectura
Si tiene o está comprando una propiedad de alquiler y sus declaraciones de impuestos muestran menos de lo que realmente gana, el préstamo DSCR está hecho para usted. El prestamista hace una sola pregunta, y no es sobre su empleo:
¿La renta cubre el pago?
El único número
DSCR significa debt service coverage ratio — razón de cobertura del servicio de la deuda. Divida la renta mensual entre el pago mensual completo: préstamo, impuestos de la propiedad, seguro y cuota de asociación si la hay.
- Por encima de 1.00, la renta cubre el pago.
- La mayoría de los prestamistas quiere entre 1.20 y 1.25, lo que deja colchón para un mes vacío o un techo nuevo.
- Por debajo de 1.00 la propiedad pierde dinero todos los meses, y muy pocos prestamistas la financian.
Renta de $3,000 al mes. Pago del préstamo $2,100, impuestos $250, seguro $120, asociación $30 — $2,500 en total. $3,000 ÷ $2,500 = 1.20. Ese es un trato que la mayoría de los prestamistas DSCR va a mirar.
Baje la renta a $2,600 y la misma propiedad da $2,600 ÷ $2,500 = 1.04. Cubierto, apenas. Espere un préstamo más pequeño, una tasa más alta, o un no.
Lo que no tiene que entregar
Esta es la parte que sorprende a la gente. Un prestamista DSCR normalmente no pide:
- declaraciones de impuestos
- formularios W-2 ni talones de pago
- verificación de empleo
- un cálculo de deuda contra ingreso sobre usted personalmente
Se está evaluando la propiedad, no su trabajo. Por eso estos préstamos les sirven a los trabajadores por cuenta propia, a quienes deducen mucho, y a inversionistas que ya tienen varias propiedades.
Lo que sí importa
| Lo que revisa el prestamista | Por qué | Expectativa típica |
|---|---|---|
| Puntaje de crédito | Fija el precio del préstamo | Con frecuencia 660+, con mejor precio arriba de 720 |
| Enganche | Su colchón de riesgo | Normalmente 20–25% en una compra |
| La renta | Es la calificación | Contrato, o renta de mercado de un tasador |
| Reservas | ¿Sobrevive una vacancia? | A menudo 3–6 meses de pagos, después del cierre |
| La entidad | Casi todos prestan a una LLC | Formada y activa ante el estado |
Son rangos típicos del mercado, no una oferta. Cada prestamista fija los suyos.
El error que le cuesta el préstamo a la gente
Usar solo capital e intereses como "el pago". Los impuestos y el seguro son parte de lo que la renta tiene que cubrir. Dejarlos fuera convierte un trato de 1.05 en uno de 1.25 en su hoja de cálculo — y lo regresa a 1.05 cuando el analista lo rehace al segundo día.
Tres maneras de arreglar una razón apretada
- Pida menos prestado. Un préstamo más pequeño es un pago más pequeño y una razón más alta.
- Pregunte por solo intereses. Algunos prestamistas califican con el pago de solo intereses, que es más bajo.
- Mejore la tasa. Más crédito, un préstamo más bajo contra el valor, o aceptar una penalidad por pago anticipado: cada uno compra tasa, y la tasa compra razón.
Qué tener listo antes de llamar
- La dirección y el precio (o el valor de hoy si ya es suya)
- La renta — el contrato si está rentada, anuncios comparables si no
- Impuestos anuales, la cotización del seguro y cualquier cuota de asociación
- Un puntaje de crédito aproximado
- Cuánto tiempo piensa conservarla
Saque su propio número
Nuestra calculadora DSCR hace la cuenta de arriba con sus cifras, incluidos los impuestos y el seguro que la gente olvida. Toma como un minuto, no cuesta nada y no afecta su crédito.
Cuando quiera una respuesta real sobre una propiedad real, cuéntenos del trato y un bróker le contestará con cuáles prestamistas encajan y por qué.
Qué sigue
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Información general, no asesoría legal, fiscal ni financiera. Los términos del préstamo provienen únicamente del prestamista, por escrito, tras la evaluación. Las reglas de licencias y cumplimiento varían según el tipo de préstamo y el estado.