Por qué los prestamistas rechazan tratos, y qué hacer con cada motivo

Un rechazo casi nunca sorprende al prestamista. Normalmente es algo de su propia hoja publicada que el expediente no cumplió: visible de antemano, si alguien se hubiera fijado.

Las nueve razones

1. Apalancamiento. El préstamo está por encima de su tope sobre el costo, el valor reparado o el valor. Solución: pedir menos, poner más efectivo, o ir con un prestamista de tope más alto.

Esta es pura aritmética, así que es totalmente evitable. Un prestamista con tope del 75% sobre un valor reparado de $500,000 va a prestar $375,000 y ni un dólar más. Pida $390,000 y lo rechaza una calculadora, no una persona — y la solución, pedir $375,000 y conseguir los $15,000 adicionales, estaba disponible antes de mandarlo.

2. Crédito. Por debajo de su mínimo. Solución: un prestamista con mínimo más bajo, un coacreditado, o tiempo. "Apenas arriba del mínimo" a menudo se vuelve "apenas abajo" cuando llega el reporte real: deje margen.

3. Experiencia. Un primerizo en un producto que quiere tres proyectos terminados. Solución: un socio con historial, o un prestamista que le pone precio a los primerizos con menor apalancamiento.

4. Estado o tipo de propiedad. Sencillamente no prestan ahí, o sobre eso. Solución: otro prestamista. Este es el rechazo silencioso más común y el más fácil de evitar.

5. Antigüedad. Una bancarrota o ejecución hipotecaria demasiado reciente para sus reglas. Solución: esperar, o buscar un prestamista con requisitos más cortos.

6. Cobertura. La renta no cubre el pago con suficiente margen. Solución: un préstamo más chico, solo intereses, una mejor tasa, u otro producto.

7. Liquidez y reservas. Puede cerrar pero no sobrevivir una sorpresa, o no alcanza a cerrar. Solución: más efectivo, una donación documentada, o un trato más pequeño.

8. Documentación. Incompleta, inconsistente o sin explicar. Solución: esta es la única enteramente bajo su control, y es la más común de todas.

9. La historia. Los números funcionan pero el plan no se sostiene. Solución: un mejor plan, explicado con honestidad.

El patrón

De las nueve, cinco se pueden saber antes de aplicar — apalancamiento, crédito, estado y tipo de propiedad, antigüedad y cobertura — porque son lineamientos publicados y aritmética. Una, la documentación, es enteramente suya. Solo las últimas tres involucran criterio.

Lo que significa que casi todos los rechazos se evitan leyendo los lineamientos y haciendo la aritmética antes de mandar el expediente.

Qué hacer cuando pasa

Pregunte por qué, en una frase. Los prestamistas normalmente se lo dicen. "Por debajo de nuestro mínimo de crédito" y "no prestamos sobre ese tipo de propiedad en ese estado" son problemas completamente distintos con soluciones completamente distintas.

Después elija: arreglar el motivo, o encontrar al prestamista cuya hoja no lo contiene. Las dos son normales. Lo que no es normal es mandar el mismo expediente a cinco prestamistas más sin cambiarlo y esperar a ver: eso quema consultas de crédito y su reputación con los prestamistas que va a necesitar después.

Cómo prevenirlo

• Revise el tipo de propiedad y el estado contra los lineamientos del prestamista primero
• Deje margen en el crédito en lugar de quedarse sobre la línea
• Haga la aritmética de apalancamiento con los números del prestamista, no con sus estimados
• Mande un expediente completo con las explicaciones ya adjuntas
• Diga claramente qué está pidiendo y por qué encaja en sus lineamientos

Un expediente que le pide al prestamista hacer lo que ya hace recibe un sí. Uno que pide una excepción recibe un quizá, despacio.

Para esto sirve un bróker, en buena medida: saber en qué hoja encaja su trato antes de gastar el tiempo de nadie. Mándenos el trato.