Leer una hoja de términos: qué está fijo y qué todavía puede cambiar

Una hoja de términos es el resumen escrito de un prestamista sobre lo que prestaría y en qué condiciones. No es un compromiso. Dice: nos interesa, en estos términos, si lo que nos contó resulta cierto.

Tratarla como una aprobación es como la gente termina comprometida con una compra que no puede completar.

Los renglones, y lo que de verdad significa cada uno

Monto del préstamo. Normalmente escrito como "hasta". El avalúo decide el número real.

Tasa. ¿Fija o variable? ¿Por cuánto tiempo? "Sujeta a bloqueo" significa que puede moverse entre hoy y el cierre.

Puntos. De originación, pagados al cierre, encima de la tasa de interés. Dos puntos sobre $324,000 son $6,480 en efectivo ese día.

Plazo. ¿Doce meses? ¿Treinta años? ¿Hay un pago globo — una fecha en que el saldo restante se vence completo?

Amortización. ¿Solo intereses, o va bajando el saldo? Solo intereses mantiene el pago bajo y el saldo igual.

Penalidad por pago anticipado. Una cuota por pagar antes. A menudo escrita como escalonada tipo 3-2-1: 3% el primer año, 2% el segundo, 1% el tercero. Si piensa vender en dieciocho meses, una penalidad de cinco años es un costo serio.

Cuotas. Análisis, procesamiento, legal, inspecciones de desembolso. Pida la lista completa, no las dos principales.

Reservas. Meses de pagos que debe seguir teniendo después del cierre.

Condiciones. La lista de cosas que deben ser ciertas antes de fondear.

La frase que hay que leer dos veces

Sujeto a avalúo satisfactorio con un valor no menor a $500,000.

Si el avalúo llega en $460,000, cambia el monto del préstamo, cambia su relación préstamo-valor, y sube el efectivo que necesita para cerrar. Todo lo que está arriba de esa línea es provisional según las líneas de abajo.

Conviértala en los dos números que le importan

Una hoja de términos no sirve hasta que se traduce:

1. ¿Qué sale de mi cuenta cada mes?
2. ¿Qué llevo a la mesa de cierre?

$324,000 al 11.5% de solo intereses son $3,105 al mes. El efectivo para cerrar es su parte de la compra, más $6,480 de puntos, más costos de cierre: dígale $52,000. Esos dos números son la decisión; lo demás es detalle.

Dónde encaja en el proceso

Hoja de términos → análisis → carta de compromiso → libre para cerrar → fondeo.

Una carta de compromiso es la aprobación real, y hasta esa lleva condiciones. Una hoja de términos está dos pasos antes de donde la mayoría de los prestatarios supone.

Preguntas que vale la pena hacer antes de firmar

• ¿Qué puede cambiar esto todavía, y qué lo dispararía?
• ¿Está bloqueada la tasa, y por cuánto tiempo?
• ¿Cuál es el listado completo de cuotas?
• ¿Qué pasa si necesito treinta días más?
• ¿Cómo quito la penalidad por pago anticipado, y qué cuesta eso en tasa?

El trabajo de un bróker es conseguirle varias de estas y traducirlas todas a los mismos dos números, para que compare lo mismo con lo mismo. Empecemos a hablar.