Por qué se retrasan los cierres, y cómo no ser usted el motivo

Todo el mundo culpa al prestamista. Normalmente es el título.

Qué es el título en realidad

El registro legal de quién es dueño de una propiedad y quién más tiene un derecho sobre ella: hipotecas, gravámenes, impuestos sin pagar, juicios, servidumbres. Su prestamista no va a liberar dinero hasta que su préstamo quede en primera posición sin nada por delante.

Así que todo lo que esté por delante tiene que limpiarse. Parte de eso toma un día; parte toma semanas.

Qué aparece en un reporte de título

El compromiso de título llega temprano y casi nadie lo lee. Tiene dos listas que importan:

• Requisitos — lo que debe pasar antes de que aseguren. Hipotecas viejas pagadas y liberadas, gravámenes fiscales resueltos, un juicio atendido, un nombre mal escrito corregido.
• Excepciones — lo que se queda en el título incluso después del cierre. Servidumbres, convenios de la asociación. No son problemas; son hechos que debería conocer antes de comprar.

Lea los requisitos la semana en que llegan. Cada uno es una tarea con tiempo de espera, y descubrirlos en la semana del cierre es como un viernes se convierte en el martes siguiente.

Los otros cuatro retrasos

El avalúo. Ordenado tarde, o llegó bajo. Un valor bajo cambia el préstamo y su efectivo para cerrar, así que haga esa aritmética en cuanto vea el número, no después de que todos entraron en pánico.

Un préstamo calculado al 75% de $500,000 son $375,000. Si el avalúo regresa en $460,000, ese mismo 75% da $345,000: el préstamo baja $30,000 y su requisito de efectivo sube exactamente eso. Es un problema resoluble el martes y un cierre muerto el viernes.

El seguro. Debe estar emitido, con el prestamista nombrado. Una propiedad en remodelación necesita una póliza específica de riesgo de constructor, que tarda más que una cotización estándar. Empiécelo temprano.

Condiciones del prestamista. Toda aprobación viene con una lista. El retraso casi nunca es la lista en sí: es mandar los puntos en bloque el viernes en lugar de uno por uno conforme cada uno queda listo. Y "ya lo mandamos" no es "ya lo aceptaron": confirme que cada uno quedó realmente liberado.

Quien firma. La persona que firma debe ser la que autorizan los documentos de la entidad, con identificación que coincida. Una LLC disuelta o un firmante equivocado detiene un cierre en la sala.

La lista de la semana anterior

• Cada condición del prestamista liberada y confirmada por escrito
• Avalúo entregado, igual o arriba del número con que se calculó el préstamo
• Compromiso de título limpio; carta de protección de cierre emitida al prestamista
• Seguro emitido, prestamista nombrado, pagado o en el estado de liquidación
• Su efectivo en una cuenta desde la que realmente pueda transferir: el dinero en una cuenta de inversión tarda días en moverse
• Estado de liquidación leído renglón por renglón
• Firma agendada, firmante correcto, identificación en mano

La del fraude

La semana del cierre es cuando los criminales mandan "instrucciones de transferencia actualizadas" por correo. Son convincentes, y el dinero no regresa.

Verifique las instrucciones de transferencia por teléfono, a un número que ya tenía — no uno del correo. Hágalo siempre, en cada cierre, incluidos aquellos donde conoce a todos.

Cómo ser el expediente fácil

Ordene el título temprano. Lea el compromiso. Empiece el seguro antes de que se lo pidan. Mande las condiciones conforme cada una esté lista. Conteste el mismo día.

Nada de eso es difícil. Simplemente no es tarea de nadie hasta que alguien la hace suya, que es buena parte de lo que hace un bróker. Empiece aquí.