LTV y LTC: ¿cuál es la diferencia?
Dos maneras en que un prestamista limita un préstamo, por qué una remodelación tiene las dos, y cuál suele decidir.
Biscayne Lending 3 min de lectura
Dos siglas, dos preguntas distintas, y en un trato de remodelación las dos aplican a la vez. Tenerlas claras es la diferencia entre conocer su requisito de efectivo y que lo sorprenda.
LTV — préstamo contra valor
El préstamo dividido entre el valor de la propiedad.
Una propiedad que vale $400,000 con un préstamo de $300,000 está al 75% LTV.
La pregunta que responde: si esto sale mal y la vendemos, ¿hay suficiente valor para cubrirnos?
En un trato de remodelación el valor relevante normalmente es el valor después de reparar — cuánto valdrá terminada — y la relación suele llamarse ARV LTV.
LTC — préstamo contra costo
El préstamo dividido entre lo que el proyecto realmente le cuesta.
Compra de $250,000 más una remodelación de $60,000 es un costo total de $310,000. Un préstamo de $279,000 está al 90% LTC.
La pregunta que responde: ¿cuánto de su propio dinero hay en esto?
Por qué una remodelación tiene las dos
Un prestamista de remodelación normalmente fija dos topes y presta el menor de los dos.
Tome una compra de $250,000, un presupuesto de obra de $60,000 y un valor después de reparar de $500,000.
- 90% del costo: 90% × $310,000 = $279,000
- 75% del valor reparado: 75% × $500,000 = $375,000
Decide el tope más bajo: $279,000. Su efectivo es $310,000 − $279,000 = $31,000, más costos de cierre, costos de mantener y reservas.
Ahora cambie un número. Si el valor reparado es realmente $340,000 y no $500,000:
- 90% del costo = $279,000
- 75% del valor reparado = $255,000
Ahora muerde el tope del valor reparado, y necesita $55,000 en lugar de $31,000. Misma compra, mismo presupuesto: otro avalúo, y $24,000 más de su dinero.
¿Cuál suele mandar?
En un trato con un margen realmente bueno, manda el tope del costo y el del valor reparado tiene espacio. Cuando en cambio muerde el tope del valor reparado, normalmente le está diciendo algo: el precio de compra está alto para el valor terminado, o la remodelación no está agregando lo que esperaba.
Vale la pena escucharlo. La relación que manda es un hecho sobre su trato, no un obstáculo del prestamista.
Las relacionadas
| Término | Qué divide | Dónde se la encuentra |
|---|---|---|
| LTV | Préstamo ÷ valor | Casi todos los préstamos |
| ARV LTV | Préstamo ÷ valor después de reparar | Remodelación y rehabilitación |
| LTC | Préstamo ÷ costo total del proyecto | Remodelación, construcción |
| CLTV | Todos los préstamos ÷ valor | Segundas hipotecas, líneas sobre la casa |
El hábito práctico
Antes de ofertar en un trato de remodelación, corra los dos topes con números conservadores y tome el más bajo. Si la respuesta necesita más efectivo del que tiene, lo aprendió en la etapa de la oferta y no una semana antes del cierre.
Qué cambiaría la respuesta
Los porcentajes de los ejemplos de arriba son ilustrativos, no cotizaciones. Los topes varían según el prestamista, la experiencia del prestatario, el mercado y la propiedad. Lo que no varía es la aritmética, y usted puede correrla antes de que nadie le pida un documento.
Si quiere los topes que de verdad publican los prestamistas de nuestro escritorio, están en la página de tasas, cada uno citado al prestamista del que vino.
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