Cuatro calculadoras de préstamo que todo inversionista debe correr antes de ofertar
Diez minutos de aritmética que le impiden comprar la propiedad equivocada.
Biscayne Lending 3 min de lectura
Casi todos los malos tratos se ven en diez minutos de aritmética. Aquí están los cuatro cálculos que vale la pena hacer antes de ofertar, qué le dice cada uno, y la trampa de cada uno.
1. Cobertura de renta (DSCR)
Qué responde: ¿la renta va a cubrir el pago, y por suficiente margen para que un prestamista lo financie?
Renta ÷ (pago del préstamo + impuestos + seguro + cuota de asociación). Por encima de 1.20 es cómodo en casi todo el mercado; por debajo de 1.00 significa que la propiedad le cuesta dinero cada mes.
La trampa: usar solo capital e intereses. Los impuestos y el seguro van en el denominador, y dejarlos fuera adorna la respuesta en veinte por ciento o más.
2. Ganancia de la remodelación
Qué responde: después de todo, ¿qué queda de verdad?
Precio de venta, menos la compra, menos la remodelación, menos el costo del dinero, menos los costos de cierre al comprar, menos el costo de vender. Ese último sorprende a la gente: comisión más impuestos de documentos más título pueden ser 7–8% del precio de venta.
Una casa comprada en $300,000, remodelada por $60,000 y vendida en $500,000 no es una ganancia de $140,000. Quite unos $34,000 por el préstamo, $5,000 por comprar y alrededor de $40,000 por vender, y está más cerca de $61,000 — sigue siendo bueno, pero es una decisión distinta a $140,000.
La trampa: un valor después de reparar optimista. Use ventas comparables de casas terminadas cerca.
3. Apalancamiento
Qué responde: ¿cuánto de esto es dinero del prestamista y cuánto es suyo?
En una remodelación el préstamo es el menor entre un porcentaje del costo y un porcentaje del valor reparado. Sacar los dos le dice su requisito real de efectivo antes de estar comprometido.
La trampa: que le digan "financiamiento del 90%" y suponer que eso es lo que va a recibir. Manda el tope más bajo, y con frecuencia es el del valor reparado.
4. Pago
Qué responde: ¿qué sale de su cuenta cada mes, y qué se sigue debiendo al final?
Un pago de solo intereses es más bajo — y no amortiza nada. $300,000 al 12% de solo intereses son $3,000 al mes, y $300,000 todavía debidos el último día.
La trampa: tratar un pago bajo de solo intereses como barato. Es diferido, no barato.
Hágalos en este orden
- Apalancamiento — ¿cuánto efectivo necesito de verdad?
- Pago — ¿puedo cargarlo mientras la tengo?
- Cobertura o ganancia — ¿funciona el plan al final?
Si el paso uno ya excede lo que tiene, los otros dos no importan, y se ahorró una semana.
Córralas ahora
Las cuatro son gratis, en este sitio, sin registrarse: abra las calculadoras. Son las mismas que usan nuestros brókers por teléfono.
Cada resultado es un estimado a partir de las cifras que usted escribe. No es una cotización, una aprobación ni un compromiso de ningún prestamista: los términos vienen solo de un prestamista, por escrito.
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