Cómo financiar la compra de una gasolinera

Comprar una gasolinera son dos compras con una sola etiqueta de precio: un negocio de venta de combustible y, a veces, el terreno debajo. Cuál de esos está comprando realmente decide su prestamista, su tipo de préstamo y su enganche antes que cualquier otra cosa. Aclare esa respuesta primero y el resto del proceso la sigue.

La primera pregunta: ¿solo el negocio, o también la propiedad?

Solo el negocio. Está comprando la compañía operativa — el contrato de combustible, el inventario, el crédito mercantil, las licencias — y arrendando el terreno a un propietario. No hay inmueble garantizando el préstamo, lo que cambia todo sobre cómo se evalúa. Los prestamistas miran con más dureza los números que produce el negocio y a usted personalmente, porque si el trato falla no hay edificio que vender.

Propiedad y negocio juntos. Compra el terreno, la marquesina, los tanques, la tienda y la compañía operativa en una sola transacción. Esta es la más fácil de financiar de las dos, porque el inmueble es una garantía que un prestamista entiende y puede valuar. También cuesta más por adelantado.

Los prestatarios llegan con frecuencia sin saber cuál de las dos están comprando. Lea el contrato de compra antes de llamarle a nadie: si transmite un derecho de arrendamiento, está comprando un negocio.

Qué examina realmente un prestamista

Volumen de combustible, en galones. Los galones bombeados al mes son el número que abre la conversación. Es verificable contra los registros del proveedor y, a diferencia de la utilidad reportada, es difícil de maquillar.

Ventas de tienda. El margen de la tienda a menudo importa más que el del combustible. El combustible se mueve con márgenes delgados y trae gente a la puerta; el sándwich, el café y los cigarros son donde está el dinero. Una estación con ventas de tienda débiles es un expediente más difícil de lo que sugiere su volumen de bomba.

El contrato de suministro de combustible. Cuántos años quedan, cuáles son las obligaciones de marca, y si se le transfiere a usted. Un plazo restante corto es un problema real: un prestamista está financiando veinte años de deuda contra un contrato al que le quedan tres.

Los tanques. Los tanques de almacenamiento subterráneo son la mayor exposición ambiental de esta clase de activo. La edad, el material, los registros de monitoreo y cualquier historial de fuga importan todos. Espere una evaluación ambiental Fase I, y espere una Fase II si la Fase I encuentra algo.

Su experiencia. Un operador primerizo comprando una estación es un expediente distinto al de un operador que suma la cuarta. No lo descalifica, pero cambia lo que le van a pedir.

Documentos que vale la pena juntar antes de llamar

• Tres años de declaraciones de impuestos del negocio de la estación
• Reportes de volumen de combustible de los últimos doce meses
• Reportes de ventas de tienda, separados del combustible
• El contrato de compra
• El contrato vigente de suministro de combustible
• El contrato de arrendamiento, si está comprando solo el negocio
• Edad, tipo y registros de cumplimiento de los tanques
• Sus propias declaraciones y un estado financiero personal

No va a tener todo en el primer contacto. El volumen, las ventas de tienda y el contrato de compra bastan para saber si el trato es colocable.

Qué suele salir mal

El reporte ambiental regresa sucio. Esta es la razón más común de que muera un trato de combustible. Sale tarde, después de haber gastado dinero en avalúo y en legal. Si el vendedor tiene una Fase I reciente, pídala temprano.

El contrato de combustible no se transfiere. Algunos contratos de suministro exigen el consentimiento del proveedor para cederse, y algunos proveedores usan ese momento para renegociar términos con usted en lugar de con el vendedor.

Los libros del vendedor no coinciden con las bombas. Los negocios de efectivo a menudo se reportan de manera conservadora. Eso es entre el vendedor y su contador, pero un prestamista solo puede prestar contra lo documentado, y los galones se van a revisar.

Por dónde empezar

Díganos qué está comprando, qué bombea, y si el inmueble está incluido. Eso basta para decir si se puede colocar y más o menos qué va a requerir.