Cómo funciona el valor después de reparar, y por qué manda el número del prestamista

Todo préstamo de remodelación gira sobre un número que todavía no existe: cuánto va a valer la propiedad después de terminada la obra. Ese es el valor después de reparar, y normalmente es el número que decide de qué tamaño puede ser su préstamo.

Por qué al prestamista le importa un número que aún no es real

Un prestamista de remodelación está financiando una propiedad en un estado que nadie puede ver. Su protección no es el valor de hoy: hoy la casa puede estar inhabitable. Su protección es el valor al final, porque de ahí es de donde una venta o un refinanciamiento realmente les va a pagar.

Así que el préstamo normalmente se dimensiona contra dos techos a la vez, y usted recibe el menor:

• un porcentaje del costo total del proyecto (compra más remodelación), y
• un porcentaje del valor después de reparar.

Qué porcentajes aplican lo fija el prestamista y lo fija su expediente. Lo que importa aquí es la forma: si su valor reparado sale bajo, el segundo techo baja, y el préstamo baja con él, aun cuando nada haya cambiado en su precio de compra ni en su presupuesto.

Un ejemplo resuelto

Digamos que compra en $300,000 con una remodelación de $90,000. El costo total del proyecto es $390,000. Usted y su contratista creen que terminada valdrá $520,000.

Suponga que este prestamista llega al 85% del costo y al 70% del valor reparado.

• 85% de $390,000 = $331,500
• 70% de $520,000 = $364,000

Manda el techo más bajo, así que el préstamo es $331,500 y usted pone el resto, más costos de cierre.

Ahora el tasador regresa con $460,000 en lugar de $520,000.

• 85% del costo no cambia: $331,500
• 70% de $460,000 = $322,000

El techo del valor reparado cayó por debajo del techo del costo, así que ahora manda él. Su préstamo baja a $322,000 y tiene que conseguir unos $9,500 más en la mesa de cierre, en un trato que ya había presupuestado. Esta es la manera más común en que una remodelación se mete en problemas antes de tirar la primera pared.

Rehaga esa aritmética con sus propios números antes de firmar el contrato, no después.

Cómo se llega de verdad al valor después de reparar

No lo hace usted, ni su contratista. El prestamista ordena un avalúo, normalmente un avalúo sujeto a: el tasador valora la propiedad sujeta a la terminación de un alcance de obra específico.

Esa última parte importa más de lo que casi todos los prestatarios creen. El tasador no está valorando su ambición; está valorando el alcance de obra que usted entregó. Si su alcance dice "refrescar la cocina" y sus comparables son casas con cocina nueva, baños nuevos y una ampliación, el tasador no va a cerrar esa brecha por usted.

Después va a buscar ventas comparables: vendidas hace poco, cerca, similares en tamaño y tipo, y en el estado en que estará la suya cuando termine. Esas comparables, ajustadas, son el valor después de reparar.

Cinco cosas que hacen salir bajo un valor reparado

1. Sus comparables son aspiracionales. Las casas remodeladas con que compara son más grandes, o están en mejor calle, o tienen una cochera que usted no tiene. Los metros cuadrados y el tamaño del lote son los ajustes que más duelen.
2. El alcance no coincide con las comparables. No puede alcanzar el valor de una comparable remodelada con una remodelación parcial. El alcance tiene que llevar de verdad a la casa hasta ahí.
3. Agregó costo que no agrega valor. Un techo nuevo y un panel eléctrico nuevo son necesarios y son caros, y pueden agregar mucho menos al valor avaluado de lo que a usted le costaron. Necesario no es lo mismo que generador de valor.
4. El mercado se movió. Las comparables miran hacia atrás por definición. En un mercado que se ha suavizado desde que cerraron esas ventas, el tasador va a ajustar hacia abajo.
5. No hay buenas comparables. Una propiedad poco común en un mercado delgado le da al tasador muy poco con qué trabajar, y los tasadores con poca evidencia tienden a ser conservadores.

Qué puede hacer al respecto

Entregue un alcance de obra detallado, renglón por renglón, y no una suma global. Un tasador solo puede acreditar lo que está descrito. "Remodelación — $90,000" no le dice nada; un alcance que enumera la cocina, los dos baños, los pisos, el aire acondicionado y las ventanas le permite valorar cada pieza.

Saque sus propias comparables antes de ofertar, y sea duro con ellas. Use vendidas, no anunciadas. Use los últimos meses. Ajuste con honestidad por tamaño y estado. Si su número solo funciona usando la única mejor venta del vecindario, no tiene un número, tiene una esperanza.

Y presupueste que el valor reparado salga por debajo. Los inversionistas que siguen adelante son aquellos cuyos tratos aún funcionan con un valor menor al que contaban.

Lo que esto no le dice

Los porcentajes del ejemplo de arriba son aritmética ilustrativa para mostrar el mecanismo: no son nuestros términos y no son una cotización. Las tasas de avance reales contra el costo y contra el valor reparado varían según el prestamista, la experiencia del prestatario, el tipo de propiedad y el mercado, y las fija por escrito un prestamista después del análisis.

Si quiere saber cómo se va a leer un proyecto específico, mándenos el trato con el precio de compra, el alcance y sus comparables, y le decimos claramente cómo se ve.