Comprar una gasolinera con el inmueble

Cuando el inmueble viene con la gasolinera, usted está financiando una propiedad comercial que resulta tener un negocio de combustible encima, y eso es considerablemente más fácil de financiar que el negocio solo.

Por qué la propiedad cambia el trato

El inmueble es una garantía que un prestamista puede valuar, asegurar y, si llega el caso, vender. Ese solo hecho mejora casi todos los términos disponibles para usted comparado con una compra solo del negocio: amortización más larga, más prestamistas dispuestos a mirar, y normalmente menos efectivo de enganche como porcentaje del total.

También significa que la propiedad tiene que avaluarse. El avalúo de una propiedad de combustible es su propia disciplina: el valor está en las mejoras, la ubicación y el ingreso, y un tasador comercial general sin experiencia en combustible va a hacer más lento el expediente.

Los tanques son el trato

Los tanques de almacenamiento subterráneo deciden más transacciones de combustible que el precio.

Edad y material. La fibra de vidrio y el acero moderno de doble pared son financiables. El acero desnudo de pared sencilla de los años 1980 es otra conversación, y algunos prestamistas no lo tocan a ningún precio.

Registros de cumplimiento. Pruebas de líneas y tanques, estudios de protección catódica, registros de detección de fugas. Una estación con un historial documental limpio cierra más rápido que una estación idéntica sin él.

Fase I, y posiblemente Fase II. Casi todo prestamista exige una evaluación ambiental de sitio Fase I. Si señala una condición ambiental reconocida, sigue una Fase II: barrenos de suelo y muestreo de agua subterránea. Eso son semanas, no días, y es la causa más común de que un trato de combustible pierda su fecha de cierre.

Pídale al vendedor su Fase I más reciente antes de firmar el contrato. Si titubea, ese titubeo es información.

Cómo se estructuran estos tratos

Casi todas las compras se dividen en dos cosas: el inmueble, y los activos del negocio incluyendo inventario y crédito mercantil. Cómo se asigna el precio entre ellos importa para sus impuestos y para cómo se estructura el préstamo, y vale la pena que su contador revise la asignación antes de que se firme el contrato, no después.

El inventario de combustible en los tanques al cierre normalmente se compra por separado a costo, medido ese mismo día. Presupuéstelo: es dinero real y no está en el precio de compra.

Qué tener listo

• El contrato de compra, con la asignación de precio
• Tres años de declaraciones de impuestos y los últimos doce meses de operación
• Volumen de combustible, separado de las ventas de tienda
• El contrato de suministro de combustible y su plazo restante
• Cualquier reporte ambiental existente
• Edad, material y registros de cumplimiento de los tanques
• Un levantamiento topográfico y trabajo de título, una vez bajo contrato

Remodelación y mejoras

Comprar una estación cansada con la intención de cambiar de marca, agregar un autolavado o reconstruir la tienda es financiable, pero es una estructura distinta de una adquisición directa: el prestamista está evaluando la propiedad como va a quedar, no como está. Tenga un alcance de obra por escrito con números reales de contratista antes de que empiece esa conversación. Un presupuesto escrito al reverso del contrato de compra no va a sobrevivir al análisis.

Por dónde empezar

Díganos la dirección, qué bombea, si el inmueble está incluido, y cómo son los tanques. Esos cuatro datos bastan para decirle rápido si es colocable.