Préstamos puente: comprar antes de haber vendido

Un préstamo puente le ayuda a cruzar un hueco: comprar antes de haber vendido, cerrar rápido antes de que un préstamo más lento esté listo, o sostener un edificio mientras se arrienda para que pueda calificar a financiamiento de largo plazo.

Cómo es uno

• De seis a veinticuatro meses, solo intereses
• Fondea en días, no semanas
• Con precio de dinero duro: más o menos 9–13%, 1–3 puntos
• Garantizado con la propiedad, a veces con otra propiedad en garantía cruzada

Rangos típicos, no una oferta.

Las tres situaciones que piden uno

1. Está bajo contrato con diez días por delante y su banco necesita cuarenta y cinco.
2. El edificio está 60% ocupado y ningún prestamista de largo plazo lo toca hasta que esté al 90%. Puente, arriéndelo, después refinancie.
3. Tiene que comprar lo nuevo antes de que se venda lo viejo. El puente se paga con la venta.

Lo que cuesta

$500,000 al 11% de solo intereses son $500,000 × 11% ÷ 12 = $4,583 al mes. Dos puntos al cierre son $10,000. Doce meses después sigue debiendo los $500,000 completos: los pagos nunca los tocaron.

Sostenido el año entero: alrededor de $65,000 por el dinero. Si eso es caro o no depende por completo de lo que hizo posible.

La pregunta que importa más que la tasa

¿Cuál es la salida, y es real?

Un puente sin salida es un incumplimiento con mecha de doce meses. Así que ponga precio a la salida ahora, no después:

• Si la salida es un refinanciamiento, corra ese préstamo hoy. ¿Va a calificar la propiedad entonces, a la tasa que realmente le den, con la ocupación que realmente tenga? Si solo funciona al 95% de ocupación y con tasas del 6%, no funciona.
• Si la salida es una venta, ¿a qué precio, con base en cuáles ventas comparables? ¿Y cuánto tiempo pasan de verdad en el mercado las propiedades como esa?

Qué miran los prestamistas

La propiedad y su valor, su capital, su experiencia — y la salida. Un prestatario que explica la salida en dos frases con evidencia detrás recibe una respuesta más rápida que uno que dice "ya refinanciaré".

El error

Cotizarse a sí mismo el pago mensual y llamarlo accesible. Un pago de solo intereses es la parte más barata de un puente. La parte cara es el saldo, todo él, en un día específico.

Antes de tomar uno

• Escriba la salida, con fecha
• Modele el préstamo de salida o la venta con números conservadores
• Pregunte cuánto cuesta una extensión, y si es discrecional
• Asegúrese de poder cargar el pago durante el plazo completo, no el suyo optimista

Cuéntenos la situación y le decimos si un puente es la herramienta correcta, incluso cuando la respuesta sea que no lo es.